StovitaNorme per gli appartamenti di vacanza in Svizzera: cosa devi sapere?
Quali regole valgono in tutta la Svizzera?
- Notifica degli ospiti: se alloggi ospiti a titolo oneroso, notifichi quelli stranieri all’autorità del tuo Cantone (art. 16 LStrI). Molti Cantoni richiedono la notifica di tutti gli ospiti. Scopri di più sulla notifica degli ospiti.
- Tassa di soggiorno: è a carico dell’ospite; tu la riscuoti e la versi. Tariffa e conteggio li stabilisce il Comune o il Cantone, vedi tassa di soggiorno.
- Imposte: gli introiti della locazione sono reddito e l’appartamento fa parte della sostanza. Se realizzi una cifra d’affari annua di almeno CHF 100'000, sei soggetto all’IVA; i pernottamenti sono tassati all’aliquota speciale del 3,8 per cento (IVA).
- Appartamento in affitto: per ogni sublocazione, anche per pochi giorni tramite Airbnb, ti serve il consenso del locatore (art. 262 CO). Scopri di più sulla sublocazione.
- Proprietà per piani: il regolamento può limitare gli affitti di breve durata. Il Tribunale federale ha confermato un simile divieto (proprietà per piani).
- Legge sulle abitazioni secondarie: nei Comuni con oltre il 20 per cento di abitazioni secondarie non se ne possono costruire di nuove. Puoi utilizzare e affittare liberamente gli appartamenti che esistevano già l’11 marzo 2012 (legge sulle abitazioni secondarie).
Sintesi senza valore di consulenza legale. Fanno stato le fonti ufficiali indicate e le regole del tuo Comune.
Quali regole valgono nel tuo Cantone?
Scegli il tuo Cantone sulla mappa o nella tabella. Ogni pagina cantonale indica l’obbligo di notifica, la tassa di soggiorno, le autorizzazioni e le limitazioni, con le relative fonti. Il colore sulla mappa indica se Airbnb riscuote la tassa di soggiorno nel Cantone.
| Cantone | Notifica ospiti | Tassa di soggiorno | Airbnb riscuote |
|---|---|---|---|
| Appenzello Esterno | All'arrivo. | Tassa di soggiorno: Comune (può delegarne la riscossione a terzi). | no |
| Appenzello Interno | Comunicare i pernottamenti e presentare il conteggio almeno una volta all’anno; chi inizia a usare … | Cantone (Dipartimento dell’economia), attuazione delegabile. | no |
| Argovia | In modo continuativo; conservazione per 5 anni. | Se del caso, il Comune (non verificato). | no |
| Basilea Campagna | Notifica degli ospiti all’arrivo; comunicazione della tassa di soggiorno entro il 6 del mese successivo. | Cantone; gestione affidata a Baselland Tourismus (convenzione sulle prestazioni). | sì |
| Basilea Città | Ogni giorno; registrazione prima di accogliere i primi ospiti. | Cantone (Ufficio dell’economia e del lavoro), con Basel Tourismus per il sistema di registrazione e la … | sì |
| Berna | Dipende dal comune. | Il comune o l’organizzazione turistica incaricata; le destinazioni riscuotono la tassa di alloggio per conto … | no |
| Friburgo | Tassa di soggiorno: rendiconto mensile entro il 15 del mese successivo. | Centrale fribourgeoise d'encaissement de la taxe de séjour (UFT), con ridistribuzione alle regioni e al … | sì |
| Ginevra | Il prima possibile, non appena l’ospite ha preso possesso dell’alloggio. | Cantone (Amministrazione fiscale cantonale). | sì |
| Giura | Inserisci i dati ogni giorno; convalida entro il 5 i dati relativi alla tassa di soggiorno del mese … | Jura Tourisme per conto del Cantone; il 20 per cento va ai comuni. | no |
| Glarona | Notifica degli ospiti all’arrivo. | Comune (Glarona, Glarus Nord, Glarus Süd); i proventi vanno a VISIT Glarnerland | no |
| Grigioni | Cantone: modulo ufficiale di notifica degli ospiti all’arrivo, da conservare per un anno. | Comune; la riscossione è spesso delegata alla destinazione (ad es. | no |
| Lucerna | Le tasse variano secondo il Comune; nella Città di Lucerna si dichiarano a fine mese e si pagano entro 30 … | Comune o ufficio incaricato (per es. | sì |
| Neuchâtel | Ospiti: registrazione giornaliera; rendiconto dei pernottamenti ogni tre mesi. | Cantone (SCAV), proventi destinati a Tourisme neuchâtelois. | no |
| Nidvaldo | All’arrivo dell’ospite | Cantone (accertamento e riscossione) per i comuni | no |
| Obvaldo | Alberghi e campeggi: entro 24 ore. | Cantone (contributo turistico); a Engelberg, il Comune | no |
| San Gallo | All’arrivo; conservazione per 5 anni. | Comune politico; è possibile delegare a terzi (ad es. | sì |
| Sciaffusa | Ogni giorno entro le 02.00. | Cantone (Dipartimento dell’economia). | sì |
| Soletta | Notifica degli ospiti all’arrivo; conservarla per tre anni presso la struttura a disposizione della polizia, … | Comune | no |
| Svitto | Modulo di notifica degli ospiti all’arrivo; da conservare per almeno due anni. | Comune o organizzazione turistica locale, quale ufficio di riscossione | no |
| Ticino | Entro 24 ore dall’arrivo. | Il Cantone fissa l’importo; l’incasso è gestito dalle quattro OTR: Lago Maggiore e Valli, Luganese, … | no |
| Turgovia | All’arrivo; conservazione per 5 anni. | Non documentato. | no |
| Uri | All’arrivo dell’ospite (controllo degli ospiti); per la tassa di soggiorno, secondo il comune | Comune | no |
| Vallese | La legge non fissa un termine preciso; i Comuni stabiliscono le proprie regole: a Zermatt, di norma il … | Comune, spesso con delega all’organizzazione turistica (ad es. | no |
| Vaud | Annunciati al Comune prima di affittare; il Cantone non indica un termine per il registro degli ospiti. | Comune o commissione intercomunale (per es. | in parte |
| Zugo | All’arrivo dell’ospite; conservare le notifiche degli ospiti fino al 31 dicembre dell’anno successivo, poi … | Il Comune, di solito tramite Zug Tourismus | sì |
| Zurigo | Non è stato pubblicato alcun termine; le notifiche vanno effettuate per via elettronica. | Zürich Tourismus (di diritto privato, tramite hotel e Airbnb); nessun tributo comunale o cantonale | sì |
Mi serve un’autorizzazione?
Per un appartamento di vacanza senza servizi alberghieri, nella maggior parte dei Cantoni non ti serve un’autorizzazione. Spesso devi comunque registrarti: nel Canton Vaud e in Vallese presso il Comune, in Ticino per il numero identificativo dell’Agenzia turistica ticinese (ATT), nella città di Lucerna per un numero di registrazione. A Interlaken, dall’11 marzo 2026, il cambiamento di destinazione di un appartamento in alloggio per affitti brevi richiede una licenza edilizia.
Se offri la colazione o la pulizia regolare delle camere, l’appartamento di vacanza può diventare un esercizio alberghiero soggetto ad autorizzazione. Scopri di più su colazione e protezione antincendio.
Dove valgono le regole dei 90 giorni?
| Luogo | Regola | Dal |
|---|---|---|
| Città di Lucerna | Al massimo 90 notti all’anno per i locali utilizzati come abitazione dal 2010. Registrazione e numero d’identificazione obbligatori in ogni annuncio. | 1° gennaio 2025 |
| Cantone di Ginevra | Puoi affittare un intero appartamento tramite una piattaforma per un massimo di 90 giorni all’anno. Oltre questo limite, l’affitto è considerato un cambiamento di destinazione non consentito. | 1° aprile 2018; limite di 90 giorni dal 2019 |
| Cantone di Vaud | Oltre 90 giorni per anno civile ti serve un’autorizzazione; nel 2026 in tutti i distretti tranne Aigle. | 1° luglio 2022 |
| Cantone Ticino | Un appartamento di vacanza senza servizi alberghieri è esentato dalla legge sugli esercizi alberghieri e sulla ristorazione solo fino a 90 giorni all’anno. Un atto parlamentare chiede di portare il limite a 180 giorni. | giugno 2023 |
| Cantone di Basilea Città | Più di 90 giorni costituiscono un chiaro indizio di uso commerciale, per il quale serve una licenza edilizia. | Rapporto del 13 maggio 2026 |
| Città di Zurigo | Nessun limite di notti. Gli appartamenti affittati regolarmente a titolo commerciale non sono più conteggiati nella quota abitativa e i proprietari devono notificarli. È esclusa la locazione occasionale della propria abitazione. | 1° settembre 2026 |
Stovita conta le notti per ogni alloggio su tutti i canali. Così vedi quanto sei vicino a un limite come le 90 notti all’anno.
Temi federali: diritto di locazione, imposte, abitazioni secondarie
Queste regole valgono in tutta la Svizzera, indipendentemente dal Cantone in cui si trova il tuo appartamento di vacanza.
- Affittare un appartamento di vacanza è locazione o ospitalità?Locazione di vacanza fino a tre mesi: quali regole del diritto di locazione si applicano (art. 253a CO), quando si tratta di ospitalità e cosa significa per cancellazioni, deposito di garanzia e difetti.
- Posso subaffittare il mio appartamento in affitto su Airbnb?Subaffitto su Airbnb e simili: consenso ai sensi dell’art. 262 CO, quando il locatore può dire di no, rischio di disdetta, guadagno e regole nei cantoni GE, VD e LU.
- La comunità dei proprietari per piani può vietare gli affitti a ospiti in vacanza?Affittare un appartamento di vacanza in proprietà per piani: cosa possono disciplinare il regolamento e l’atto costitutivo, la sentenza del Tribunale federale 5A_436/2018 e come procedere.
- Devo notificare alla polizia gli ospiti del mio appartamento di vacanza?Obbligo di notifica degli ospiti in Svizzera: cosa prevedono l’art. 16 LStrI e l’art. 18 OASA, quali Cantoni richiedono la notifica di tutti gli ospiti e cosa dovrebbe cambiare con EasyGov.
- Da quando devo applicare l’IVA al mio appartamento di vacanza?IVA sull’appartamento di vacanza: obbligo a partire da CHF 100'000 di fatturato, aliquota speciale del 3,8 % per l’alloggio, proroga fino al 2031 e imposta sull’acquisto sulle commissioni delle piattaforme.
- Come dichiaro le imposte sul mio appartamento di vacanza e cosa cambia con l’abolizione del valore locativo?Tassazione dell’appartamento di vacanza: redditi locativi, deduzioni e deduzione forfettaria, cosa cambia con l’abolizione del valore locativo dal 2029 e con la nuova imposta sugli immobili secondari.
- La legge sulle abitazioni secondarie mi permette di affittare la mia abitazione secondaria?Legge sulle abitazioni secondarie spiegata: abitazioni di diritto anteriore all’11.3.2012, abitazioni sfruttate a scopi turistici, vincolo di abitazione primaria, Comuni oltre il 20 %.
- Posso acquistare e affittare un appartamento di vacanza in Svizzera se vivo all’estero?Lex Koller e appartamenti di vacanza: chi ha bisogno di un’autorizzazione, contingenti, 200 m², divieto di affitto tutto l’anno e cosa vuole cambiare il Consiglio federale nel 2026.
- Quali dati degli ospiti posso raccogliere per la notifica e per quanto tempo posso conservarli?Dati degli ospiti secondo la legge sulla protezione dei dati: cosa puoi raccogliere, se puoi fare una copia del documento d’identità, per quanto tempo conservare le notifiche degli ospiti e cosa comunicare agli ospiti.
- Di quale assicurazione ho bisogno se affitto il mio appartamento di vacanza?Affittare e assicurare un appartamento di vacanza: edificio, mobilia domestica, responsabilità civile, aggravamento del rischio secondo l’art. 28 LCA, AirCover e cosa vale per la proprietà per piani e gli appartamenti in affitto.
- Mi serve un’autorizzazione per offrire la colazione agli ospiti?Appartamento di vacanza con colazione o servizio in camera: quando serve un’autorizzazione per esercizi pubblici, obbligo di notifica secondo la legislazione sulle derrate alimentari, IVA e protezione antincendio.
Cosa sta cambiando?
Nuove leggi, sentenze e votazioni, con una fonte per ogni notizia. Trovi tutte le notizie alla pagina Norme e novità.
- Davos stimmt über Erstwohnungen in grösseren Altbauten abGemeinde Davos · Volksabstimmung · 29. November 2026
- Vrbo verlangt neu 12 Prozent Kommission pro BuchungVrbo · in Kraft · 29. Oktober 2026
- Airbnb: Einheitsgebühr von 15,5 Prozent für Schweizer GastgeberAirbnb · in Kraft · 13. Oktober 2026
- Übernachtungen bleiben bis Ende 2031 beim MWST-Satz von 3,8 ProzentBund · beschlossen · 2. Oktober 2026
- Basel-Stadt will eine Registrierungspflicht für KurzzeitvermietungKanton Basel-Stadt · in Beratung · 23. September 2026
- Zürich: Gewerbliche Kurzzeitvermietung zählt nicht mehr als WohnenStadt Zürich · in Kraft · 1. September 2026
- Graubünden plant eine Steuer auf selbst genutzte ZweitwohnungenKanton Graubünden · in Beratung · 27. August 2026
- Bund will den Meldeschein digital über EasyGovBund · in Beratung · 26. August 2026
- Waadt: Postulat verlangt mehr Kontrollen bei Airbnb-WohnungenKanton Waadt · in Beratung · 18. August 2026
- Genf: Staatsrat will Kurzzeitvermietungen registrieren und die 90 Tage automatisch prüfenKanton Genf · in Beratung · 17. August 2026
- Zweitwohnungsgesetz: Sauna und Pool zählen zur WohnflächeBundesgericht · Urteil · 11. August 2026
- Zug: Beherbergungsabgabe steigt auf mindestens CHF 2.50Kanton Zug · beschlossen · 1. Juli 2026
- Nationalrat will schweizweite Daten zu KurzzeitvermietungenBund · in Beratung · 10. Juni 2026
- EU-Regeln für Kurzzeitvermietung gelten seit dem 20. Mai 2026EU · in Kraft · 20. Mai 2026
- Basel-Stadt: Über 90 Tage gilt als Zeichen für GewerbeKanton Basel-Stadt · in Beratung · 13. Mai 2026
- Genf bereitet ein Pflichtregister für Airbnb-Wohnungen vorKanton Genf · in Beratung · 10. April 2026
- Eigenmietwert fällt 2029, Kantone dürfen Zweitwohnungen besteuernBund · beschlossen · 1. April 2026
- Tessin: Vorstoss will die Grenze von 90 auf 180 Tage anhebenKanton Tessin · in Beratung · 23. März 2026
- Interlaken: Neue Ferienwohnungen brauchen eine BaubewilligungGemeinde Interlaken · in Kraft · 11. März 2026
- Waadt: 90-Tage-Regel gilt 2026 überall ausser im Bezirk AigleKanton Waadt · in Kraft · 1. Januar 2026
- Basel-Landschaft: Gasttaxe steigt auf CHF 3.80Kanton Basel-Landschaft · in Kraft · 1. Januar 2026
- Luzern: 90-Nächte-Grenze vor Kantonsgericht bestätigtStadt Luzern · in Kraft · 10. November 2025
- Untermiete: Strengere Regeln an der Urne abgelehntBund · abgelehnt · 24. November 2024
- Waadt: Meldepflicht und 90-Tage-Grenze in Gebieten mit WohnungsmangelKanton Waadt · in Kraft · 1. Juli 2022
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Registrati gratisDomande frequenti
Mi serve un’autorizzazione per affittare il mio appartamento di vacanza?
Nella maggior parte dei Cantoni no, se non offri servizi alberghieri come la colazione. Non esiste un obbligo federale di autorizzazione o registrazione. In alcuni luoghi serve una registrazione o un numero, per esempio nella città di Lucerna, in Ticino e nei Comuni del Canton Vaud e del Vallese. Verifica le regole sulla pagina del tuo Cantone.
La regola dei 90 giorni vale in tutta la Svizzera?
No. Ci sono limiti di notti nella città di Lucerna (90 notti per i locali utilizzati come abitazione dal 2010), a Ginevra (90 giorni per gli appartamenti interi affittati tramite piattaforme), nel Canton Vaud (autorizzazione oltre i 90 giorni, nel 2026 tranne nel distretto di Aigle) e in Ticino (90 giorni per l’esenzione dalla legge sugli esercizi alberghieri e sulla ristorazione). A Basilea Città, più di 90 giorni sono considerati un indizio di uso commerciale.
Devo notificare i miei ospiti alla polizia?
Se alloggi ospiti a titolo oneroso, devi notificare quelli stranieri: lo impone il diritto federale (art. 16 LStrI). Molti Cantoni, come il Ticino, Neuchâtel e il Giura, richiedono la notifica di tutti gli ospiti. L’autorità competente, la modalità e il termine sono stabiliti dal Cantone; in Ticino, per esempio, la notifica va fatta entro 24 ore. La Confederazione vuole digitalizzare la notifica tramite EasyGov. La consultazione è aperta fino al 27 novembre 2026.
Chi paga la tassa di soggiorno e chi la riscuote?
La tassa di soggiorno è a carico dell’ospite: la riscuoti tu e la versi al Comune o all’organizzazione turistica. Airbnb la riscuote direttamente in dieci Cantoni: BL, BS, FR, GE, LU, SG, SH, ZG, ZH e nei Comuni partecipanti del Canton Vaud. Nei Cantoni di Berna, Grigioni, Vallese e Ticino la riscuoti tu. Le tariffe per località sono alla pagina tassa di soggiorno.
Devo pagare le imposte sugli introiti del mio appartamento di vacanza?
Sì. Dichiari gli introiti della locazione come reddito e l’appartamento come sostanza. Dal 1° gennaio 2029 il valore locativo degli immobili a uso proprio sarà abolito, mentre per gli immobili affittati resterà la deduzione delle spese di manutenzione. I Cantoni potranno introdurre una nuova imposta sulle abitazioni secondarie. Scopri di più su imposte e valore locativo.
Posso offrire su Airbnb l’appartamento che ho in affitto?
Solo con il consenso del locatore (art. 262 CO). Può rifiutarlo solo se non gli comunichi le condizioni, se queste sono abusive o se la sublocazione gli causa svantaggi considerevoli. Senza consenso, dopo una diffida scritta rischi la disdetta.
Cosa prevede la legge sulle abitazioni secondarie per il mio appartamento di vacanza?
Nei Comuni con oltre il 20 % di abitazioni secondarie non vengono autorizzate nuove abitazioni secondarie, tranne quelle sfruttate a scopi turistici. Puoi destinare liberamente ad abitazione primaria o secondaria e affittare agli ospiti gli alloggi già esistenti l’11 marzo 2012. In caso di ristrutturazione, la superficie utile principale può aumentare al massimo del 30 %. Un’abitazione vincolata come abitazione primaria non puoi usarla come appartamento di vacanza.
Fonti
- Legge federale sugli stranieri e la loro integrazione (LStrI, RS 142.20), art. 16 (verificato 6 novembre 2026)
- Consiglio federale: la Confederazione vuole digitalizzare la notifica nel settore dell’alloggio (26.8.2026) (verificato 6 novembre 2026)
- Codice delle obbligazioni, diritto di locazione (artt. 253 segg. e 262 CO) (verificato 6 novembre 2026)
- Legge federale sulle abitazioni secondarie (LASec, RS 702) (verificato 6 novembre 2026)
- Legge federale concernente l’imposta sul valore aggiunto (LIVA, RS 641.20) (verificato 6 novembre 2026)
- Consiglio federale: abolizione del valore locativo dal 2029 (1.4.2026) (verificato 6 novembre 2026)
- Tribunale federale 5A_436/2018 del 4.4.2019 (proprietà per piani) (verificato 6 novembre 2026)
- Città di Lucerna: affitti di breve durata (verificato 6 novembre 2026)
- Cantone di Ginevra: affittare un alloggio tramite piattaforme (verificato 6 novembre 2026)
- Cantone di Vaud: alloggio di tipo Airbnb (verificato 6 novembre 2026)
- Cantone di Vaud: distretti con penuria di alloggi 2026 (decreto del 17.12.2025) (verificato 6 novembre 2026)
- Cantone Ticino: Regolamento LEAR (RL 942.110), art. 7 (verificato 6 novembre 2026)
- Consiglio di Stato di Basilea Città: rapporto sul postulato Balmer (24.5107.02) (verificato 6 novembre 2026)
- Città di Zurigo: entra in vigore la normativa sugli alloggi affittati per brevi periodi (verificato 6 novembre 2026)
- Comune di Interlaken: zona di pianificazione per abitazioni secondarie 2026 (verificato 6 novembre 2026)
- Centro assistenza Airbnb: tasse di soggiorno in Svizzera (articolo 2291) (verificato 6 novembre 2026)
Riassunto, non una consulenza legale. Fanno stato la fonte ufficiale indicata e le regole del tuo comune.