Da quando devo applicare l’IVA al mio appartamento di vacanza?

Quando sono assoggettato all’IVA per il mio appartamento di vacanza?

È assoggettato all’IVA chi gestisce un’impresa, ossia svolge un’attività indipendente orientata a conseguire entrate durevoli e opera a proprio nome (art. 10 cpv. 1 e 1bis LIVA). Anche la locazione regolare a ospiti può rientrare in questa categoria. Non sei assoggettato finché il tuo fatturato annuo per prestazioni non esenti dall’imposta è inferiore a CHF 100'000 (art. 10 cpv. 2 lett. a LIVA). Il calcolo si basa sul fatturato al netto dell’IVA (art. 10 cpv. 2bis LIVA).

Nel fatturato rientrano i pernottamenti, la pulizia finale e gli extra che addebiti agli ospiti. La locazione a lungo termine di un’abitazione non conta, perché è esente dall’imposta. Se gestisci anche un’attività come ditta individuale, il relativo fatturato può essere conteggiato; verifica con l’AFC.

L’esonero termina non appena hai raggiunto il limite nell’ultimo esercizio commerciale o è prevedibile che lo supererai entro 12 mesi dall’inizio dell’attività (art. 14 cpv. 3 LIVA). In tal caso, devi annunciarti all’AFC entro 30 giorni (art. 66 cpv. 1 LIVA).

Quale aliquota IVA si applica?

• 3,8 % per le prestazioni di alloggio: pernottamento con colazione inclusa, anche se addebiti la colazione separatamente (art. 25 cpv. 4 LIVA).
• La legge tratta le prestazioni accessorie come la prestazione principale (art. 19 cpv. 4 LIVA). Se hai dubbi sul fatto che la pulizia finale o la biancheria siano considerate prestazioni accessorie al pernottamento, chiedi all’AFC.
• 8,1 % di aliquota normale per le altre prestazioni, ad esempio i pasti, esclusa la colazione (art. 25 cpv. 1 e 3 LIVA).

Oggi la legge prevede l’aliquota speciale al massimo fino al 31 dicembre 2027. Il Consiglio nazionale e il Consiglio degli Stati hanno deciso di prorogarla fino alla fine del 2031; il Consiglio degli Stati ha approvato la proroga il 29 settembre 2026. La modifica entra in vigore solo se il termine referendario scade senza essere utilizzato. Senza proroga, dal 2028 si applicherebbe l’aliquota normale dell’8,1 %.

Esempio di calcolo: se i tuoi prezzi includono l’IVA, con un’aliquota del 3,8 % la quota d’imposta è pari a 3,8 / 103,8 = 3,66 %. Su un fatturato di CHF 110'000 IVA inclusa, devi quindi circa CHF 4'027, al netto dell’imposta precedente sulle tue spese. Con il metodo delle aliquote saldo il rendiconto è più semplice, se il tuo fatturato non supera CHF 5'024'000; l’aliquota è stabilita dall’AFC (art. 37 LIVA).

Conviene assoggettarsi volontariamente all’IVA?

Chi è esonerato può rinunciare all’esonero, almeno per un periodo fiscale (art. 11 LIVA). Puoi così dedurre l’imposta precedente sulle spese, ad esempio per una ristrutturazione importante, ma devi pagare il 3,8 % su tutti i pernottamenti. La convenienza dipende dai tuoi investimenti. Fai i calcoli prima di annunciarti.

Imposta sull’acquisto: la trappola delle commissioni delle piattaforme

Se ricevi servizi da imprese con sede all’estero che non figurano nel registro svizzero IVA, questi sono soggetti all’imposta sull’acquisto. Se non sei assoggettato all’IVA, devi pagarla solo se nell’anno civile ricevi prestazioni di questo tipo per oltre CHF 10'000 (art. 45 cpv. 1 lett. a e cpv. 2 lett. b LIVA). In tal caso, ti annunci entro 60 giorni dalla fine dell’anno (art. 66 cpv. 3 LIVA). Con una commissione del 15 %, raggiungi il limite con un fatturato di circa CHF 66'700 su una piattaforma di questo tipo.

Airbnb applica già l’IVA in Svizzera sulla propria commissione di servizio, anche se hai indicato un numero IVA (centro assistenza Airbnb, articolo 437). Puoi verificare se un altro fornitore è iscritto nel registro IDI. Trovi le commissioni delle singole piattaforme alla voce Piattaforme.

Cosa cambia da un Cantone all’altro?

L’IVA è disciplinata dal diritto federale e si applica allo stesso modo in tutti i Cantoni. Cambiano invece gli oneri aggiuntivi: tassa di soggiorno, tassa di alloggio o contributo per la promozione turistica. In Ticino, oltre alla tassa di soggiorno di CHF 2.00, il locatore paga una tassa di promozione di CHF 1.25 per notte; nel Cantone di Berna si applica una tassa cantonale di alloggio di CHF 1.00 per notte a partire dai 16 anni. Scopri di più alla voce Tassa di soggiorno.

Riassunto, non una consulenza legale. Fanno stato la fonte ufficiale indicata e le regole del tuo comune.