Affittare una casa vacanza nel Cantone Berna: quali regole?

Notifica degli ospiti

Gli esercizi pubblici tengono un registro degli ospiti secondo le direttive della Direzione dell’economia, dell’energia e dell’ambiente. Gli appartamenti di vacanza e le camere private sono esclusi dalla legge sugli esercizi pubblici, ma i regolamenti sulle tasse di soggiorno dei comuni turistici richiedono la notifica degli ospiti, di solito tramite il sistema della destinazione. A Interlaken, ad esempio, il check-in preliminare diventa una notifica degli ospiti 24 ore dopo l’arrivo; la notifica si chiude automaticamente 48 ore dopo la partenza.

Termine: Dipende dal comune. Interlaken: notifica degli ospiti 24 ore dopo l’arrivo; chiusura del mese precedente entro il 5. Città di Berna: notificare i pernottamenti entro il 5 del mese successivo.
Procedura: Di solito feratel Deskline della destinazione (ad es. Interlaken Pass, Adelboden-Lenk-Kandersteg); per la città di Berna, un modulo online di Bern Welcome
Base legale: Art. 24 della legge sugli esercizi pubblici (LEP, RSB 935.11), con un’eccezione per gli appartamenti di vacanza all’art. 3 cpv. 1 lett. k; art. 129 della legge sulla polizia (LP, RSB 551.1); regolamenti comunali sulle tasse di soggiorno; art. 16 LStrI

Tassa di soggiorno e tributi

I comuni con una forte componente turistica riscuotono una tassa di soggiorno, di solito tramite l’organizzazione turistica. I proprietari di appartamenti di vacanza pagano spesso una quota annuale forfettaria per l’uso proprio; per le notti affittate pagano inoltre una tassa per notte. Si aggiunge la tassa cantonale di alloggio di CHF 1.00 per notte a partire dai 16 anni. Si applica anche agli appartamenti di vacanza e alle camere private, tranne che nei comuni senza tassa di soggiorno. Gli host non professionali la conteggiano per stagione (estate 1.5.–31.10., inverno 1.11.–30.4.). Le tasse di soggiorno variano da circa CHF 2 a 6 per persona e notte.

Chi riscuote: Il comune o l’organizzazione turistica incaricata; le destinazioni riscuotono la tassa di alloggio per conto del Cantone
Tributo cantonale: Tassa di alloggio di CHF 1.00 per pernottamento a partire dai 16 anni (limite legale da 0.50 a 1.50); non inclusa nella tassa di soggiorno; dovuta dal locatore, non può essere addebitata all’ospite
Base legale: Art. 20–23 della legge sullo sviluppo turistico (LST, RSB 935.211); art. 10–12 dell’ordinanza sullo sviluppo turistico (RSB 935.211.1); regolamenti comunali sulle tasse di soggiorno (regolamento modello DEAE); città di Berna: regolamento sulla tassa di pernottamento

Esempi
Comune	Aliquota
Interlaken	CHF 2.50 (1.4.–31.10.) / 2.20 (1.11.–31.3.) a partire dai 17 anni, più CHF 1.00 di tassa di alloggio Fonte
Grindelwald	CHF 4.20 a partire dai 12 anni, più CHF 1.00 di tassa di alloggio Fonte
Saanen (Gstaad)	CHF 5.80, bambini dai 6 ai 12 anni CHF 2.90 (dal 1.1.2026), più CHF 1.00 di tassa di alloggio Fonte

Airbnb non riscuote la tassa di soggiorno nel Cantone Berna: la incassi tu o paghi il forfait.

Tassa di soggiorno nei comuni del Cantone Berna

Autorizzazione e registrazione

Per gli appartamenti di vacanza non serve un’autorizzazione per esercizi pubblici (art. 3 LEP). Dal 2019, i prefetti richiedono un’autorizzazione per il cambio di destinazione se in un edificio plurifamiliare vengono affittati per brevi periodi appartamenti con più di dieci posti letto complessivi o a più di dieci ospiti. Interlaken: dall’11.3.2026 è in vigore una zona di pianificazione per due anni. Nelle zone residenziali, miste e centrali serve un’autorizzazione edilizia per ogni cambio di destinazione verso l’affitto turistico di breve durata, così come per il passaggio da abitazione primaria a secondaria.

Limitazioni

Interlaken: dal pacchetto di misure del 2020, nelle zone residenziali è previsto un soggiorno minimo di tre notti, tranne per una camera nell’abitazione in cui vive l’host. I nuovi piani di quartiere richiedono che il 100% delle abitazioni siano primarie. Unterseen: il 11.3.2024 l’assemblea comunale ha deciso di vietare gli affitti di breve durata nelle zone residenziali e di imporre un soggiorno minimo di tre notti nelle altre zone. Città di Berna, centro storico: dopo la votazione del 13.2.2022 (81,7% di sì), si prevede di limitare l’affitto delle abitazioni secondarie a un massimo di 90 notti all’anno (centro storico inferiore dal 2° piano in su, centro storico superiore nei sottotetti). La regola è bloccata da un ricorso. Thun: è annunciato entro fine 2026 un regolamento che limita a 90 giorni l’affitto commerciale di abitazioni secondarie.

Abitazioni secondarie

43 dei 334 comuni superano il 20%, soprattutto nell’Oberland: Hasliberg 69,5%, Adelboden 66,3%, Lenk 64,9%, Grindelwald 62,8%, Lauterbrunnen 61,4%, Kandersteg 51,4%, Saanen 51,3%, Brienz 37,8%. Interlaken, Thun e Berna sono al di sotto (inventario delle abitazioni dell’ARE, ottobre 2026). In questi comuni non si possono costruire nuove abitazioni secondarie; le nuove abitazioni possono essere utilizzate solo come abitazioni primarie o gestite a fini turistici. Le abitazioni di vecchio diritto (anteriori all’11.3.2012) possono essere utilizzate liberamente.

Imposte

I comuni possono riscuotere un’imposta immobiliare massima dell’1,5 per mille del valore ufficiale (art. 258/261 della legge sulle imposte) e, dopo una revisione, un’imposta sulle abitazioni secondarie (art. 265a della legge sulle imposte). Secondo la guida fiscale, per gli appartamenti di vacanza affittati è ammessa una deduzione forfettaria del 20% dei proventi lordi della locazione.

Novità

1 ottobre 2026 · Sentenza: Il Tribunale amministrativo dichiara valida l’iniziativa di Interlaken «Proteggere gli alloggi – regolamentare Airbnb» (massimo 90 notti); è possibile ricorrere al Tribunale federale Fonte
1 maggio 2026 · in vigore: Adelboden: nuovo regolamento sulle tasse di soggiorno, CHF 4.20 fino al 30.11.2026 Fonte
11 marzo 2026 · in vigore: Interlaken: zona di pianificazione, per l’affitto di breve durata dopo un cambio di destinazione serve un’autorizzazione edilizia Fonte
1 gennaio 2026 · in vigore: Saanen/Gstaad: nuovo regolamento sulle tasse di soggiorno, CHF 5.80 per notte Fonte
27 febbraio 2025 · in discussione: Città di Berna: la regola delle 90 notti per il centro storico è ancora bloccata, ricorso pendente davanti al Tribunale amministrativo Fonte

Ancora aperto: Non è chiaro se la direttiva cantonale sul controllo degli ospiti si applichi anche agli appartamenti di vacanza: la LEP li esclude, ma Interlaken si richiama comunque all’art. 24 LEP. Città di Berna: non è documentata la tariffa esatta della tassa di pernottamento per gli appartamenti di vacanza né l’importo del supplemento Bern-Ticket; è disponibile solo la pagina di assistenza di Airbnb (da CHF 2.50 a 6.00 a seconda del tipo di alloggio); bern.com non era accessibile. Non è stato possibile trovare informazioni sullo stato della procedura relativa al centro storico dopo febbraio 2025. Non è stato verificato se il divieto nelle zone residenziali di Unterseen sia stato approvato ed sia in vigore. Non è stato verificato lo stato del regolamento di Thun. Non è stato verificato da quando è in vigore l’art. 265a della legge sulle imposte.

Domande frequenti

Devo notificare i miei ospiti nel Cantone Berna?

Gli esercizi pubblici tengono un registro degli ospiti secondo le direttive della Direzione dell’economia, dell’energia e dell’ambiente.

Airbnb riscuote la tassa di soggiorno a Berna?