Posso subaffittare il mio appartamento in affitto su Airbnb?

Cosa prevede l’art. 262 CO?

Come inquilino, puoi subaffittare l’appartamento interamente o in parte, ma solo con il consenso del locatore (art. 262 cpv. 1 CO). Vale anche per gli affitti di singole notti tramite Airbnb, Booking.com o altre piattaforme. Il locatore può rifiutare il consenso solo per tre motivi (art. 262 cpv. 2 CO):

• Ti rifiuti di comunicargli le condizioni del subaffitto.
• Le condizioni sono abusive rispetto al contratto di locazione principale, per esempio un prezzo molto più alto senza prestazioni proprie.
• Il subaffitto comporta svantaggi rilevanti per lui.

Nel 2019 il Tribunale federale ha espressamente lasciato aperta la questione se il frequente avvicendamento di ospiti in vacanza costituisca uno svantaggio rilevante (4A_140/2019). Sei responsabile affinché i tuoi ospiti non utilizzino l’appartamento in modo diverso da quello consentito a te; il locatore può anche rivolgersi direttamente a loro (art. 262 cpv. 3 CO).

Cosa rischi se non hai il consenso?

Se continui a violare i tuoi obblighi nonostante la diffida scritta, il locatore può disdire il contratto con un preavviso di almeno 30 giorni per la fine di un mese (art. 257f cpv. 3 CO). Nel caso ginevrino del 2019, un’inquilina aveva messo il suo appartamento su Airbnb senza che il locatore lo sapesse. Dopo la diffida, ha rimosso l’annuncio in poco tempo. Il Tribunale federale ha dichiarato la disdetta inefficace, perché la violazione non era continuata dopo la diffida (4A_140/2019 del 26.9.2019).

C’è anche una conseguenza finanziaria: chi subaffitta senza consenso e a condizioni abusive può dover restituire il guadagno al locatore. La base giuridica è la gestione d’affari senza mandato (art. 423 CO), che il Tribunale federale ha applicato al subaffitto (DTF 126 III 69).

Cosa è cambiato nel 2024?

Nulla nella legge. Il Parlamento voleva regolamentare il subaffitto in modo più severo. Il popolo ha respinto questa modifica il 24 novembre 2024. L’art. 262 CO resta quindi invariato.

Come chiedere il consenso

1. Leggi il contratto di locazione e il regolamento della casa: alcuni contratti disciplinano già il subaffitto.
2. Scrivi al locatore spiegando cosa intendi fare: quante notti all’anno, a quale prezzo, su quali piattaforme e con quanti ospiti.
3. Spiega che non chiedi un prezzo eccessivo. Includi in modo trasparente l’affitto, le spese accessorie e i servizi come la pulizia e la biancheria.
4. Fatti dare il consenso per iscritto, anche se la legge non lo richiede. Così potrai dimostrarlo in seguito.
5. Informa la tua assicurazione mobilia domestica e responsabilità civile.

Cosa cambia nei cantoni e nelle città?

• Ginevra: Puoi subaffittare un appartamento intero tramite piattaforme per un massimo di 90 giorni all’anno. Gli appartamenti sussidiati non possono essere subaffittati e la violazione può comportare la disdetta immediata.
• Vaud: Nei distretti con penuria di alloggi, se subaffitti per più di 90 giorni all’anno ti serve un’autorizzazione per il cambiamento di destinazione; nel 2026 vale ovunque, tranne che nel distretto di Aigle. In qualità di host, devi registrarti presso il Comune, anche se sei inquilino.
• Lucerna: Nella città di Lucerna devi registrare presso il Comune i locali destinati agli affitti di breve durata. Sono esclusi gli appartamenti in cui abiti e che subaffitti occasionalmente, purché non ne ricavi un rendimento abusivo.
• Zurigo: Dal 1.9.2026, nella città di Zurigo gli appartamenti affittati regolarmente a scopo commerciale per meno di un anno e in cui non abita nessuno non rientrano più nella quota di abitazioni.
• Basilea Città: Chi subaffitta prevalentemente un appartamento per brevi periodi sottrae alloggi all’uso abitativo e deve chiedere un permesso di costruzione; più di 90 giorni all’anno costituiscono un chiaro indizio.

Riassunto, non una consulenza legale. Fanno stato la fonte ufficiale indicata e le regole del tuo comune.