StovitaRecht für Ferienwohnungen in der Schweiz: Was musst du beachten?
Was gilt überall in der Schweiz?
- Gäste melden: Ausländische Gäste meldest du bei gewerbsmässiger Beherbergung der Behörde deines Kantons (Art. 16 AIG). Viele Kantone verlangen die Meldung aller Gäste. Mehr dazu unter Meldeschein.
- Kurtaxe: Der Gast schuldet sie, du ziehst sie ein und lieferst sie ab. Satz und Abrechnung bestimmen Gemeinde oder Kanton, siehe Kurtaxe.
- Steuern: Mieteinnahmen sind Einkommen, die Wohnung zählt zum Vermögen. Ab CHF 100'000 Umsatz im Jahr bist du mehrwertsteuerpflichtig, Übernachtungen zum Sondersatz von 3,8 Prozent (MWST).
- Mietwohnung: Für jede Untervermietung, auch tageweise über Airbnb, brauchst du die Zustimmung der Vermieterschaft (Art. 262 OR). Mehr unter Untervermietung.
- Stockwerkeigentum: Das Reglement kann die Kurzzeitvermietung einschränken. Das Bundesgericht hat ein solches Verbot geschützt (Stockwerkeigentum).
- Zweitwohnungsgesetz: In Gemeinden mit über 20 Prozent Zweitwohnungen gibt es keine neuen Zweitwohnungen. Wohnungen, die am 11. März 2012 schon bestanden, darfst du frei nutzen und vermieten (Zweitwohnungsgesetz).
Kurz zusammengefasst, keine Rechtsberatung. Massgebend sind die verlinkten Amtsquellen und die Regeln deiner Gemeinde.
Welche Regeln gelten in deinem Kanton?
Wähle deinen Kanton auf der Karte oder in der Tabelle. Jede Kantonsseite zeigt Meldepflicht, Kurtaxe, Bewilligung und Einschränkungen mit Quelle. Die Farbe auf der Karte zeigt, ob Airbnb die Kurtaxe im Kanton einzieht.
| Kanton | Gästemeldung | Kurtaxe | Airbnb zieht ein |
|---|---|---|---|
| Aargau | Laufend; Aufbewahrung 5 Jahre. | Gegebenenfalls die Gemeinde (nicht belegt). | nein |
| Appenzell Ausserrhoden | Bei Ankunft. | Kurtaxe: Gemeinde (Übertragung an Dritte möglich). | nein |
| Appenzell Innerrhoden | Übernachtungen melden, Abrechnung mindestens jährlich; neue Eigennutzer innert 3 Wochen. | Kanton (Volkswirtschaftsdepartement), Vollzug delegierbar. | nein |
| Basel-Landschaft | Meldeschein bei Ankunft; Gasttaxen-Meldung bis zum 6. | Kanton; Verwaltung durch Baselland Tourismus (Leistungsvereinbarung). | ja |
| Basel-Stadt | Täglich; Registrierung vor Aufnahme der ersten Gäste. | Kanton (Amt für Wirtschaft und Arbeit), mit Basel Tourismus für Meldesystem und BaselCard. | ja |
| Bern | Je nach Gemeinde. | Gemeinde bzw. | nein |
| Freiburg | Kurtaxe: Monatsrelevé bis zum 15. | Centrale fribourgeoise d'encaissement de la taxe de séjour (UFT), Rückverteilung an Regionen und Kanton. | ja |
| Genf | So rasch wie möglich, sobald der Gast die Wohnung bezogen hat. | Kanton (Administration fiscale cantonale). | ja |
| Glarus | Meldeschein bei Ankunft. | Gemeinde (Glarus, Glarus Nord, Glarus Süd); Mittel gehen an VISIT Glarnerland | nein |
| Graubünden | Kanton: Meldeschein bei Ankunft, ein Jahr aufbewahren. | Gemeinde; Erhebung und Bezug oft an die Destination delegiert (z. | nein |
| Jura | Täglich erfassen; Kurtaxen-Daten des Vormonats bis zum 5. | Jura Tourisme im Auftrag des Kantons; 20 Prozent gehen an die Gemeinden. | nein |
| Luzern | Abgaben: je nach Gemeinde, Stadt Luzern per Monatsende, Betrag innert 30 Tagen. | Gemeinde oder beauftragte Stelle (z. | ja |
| Neuenburg | Gäste täglich; Nächteabrechnung alle drei Monate. | Kanton (SCAV), Ertrag an Tourisme neuchâtelois. | nein |
| Nidwalden | Bei Ankunft des Gastes | Kanton (Veranlagung und Bezug) für die Gemeinden | nein |
| Obwalden | Hotels und Camping: innert 24 Stunden. | Kanton (Tourismusabgabe); in Engelberg die Gemeinde | nein |
| Schaffhausen | Täglich bis 02.00 Uhr. | Kanton (Volkswirtschaftsdepartement). | ja |
| Schwyz | Meldeschein bei Ankunft; mindestens zwei Jahre aufbewahren. | Gemeinde bzw. | nein |
| Solothurn | Meldeschein bei Ankunft; drei Jahre im Betrieb zuhanden der Polizei aufbewahren, danach vernichten | Einwohnergemeinde | nein |
| St. Gallen | Bei Ankunft; Aufbewahrung 5 Jahre. | Politische Gemeinde, Übertragung an Dritte möglich (z. | ja |
| Tessin | Innert 24 Stunden nach Ankunft. | Kanton (Satz), Inkasso durch die vier OTR: Lago Maggiore e Valli, Luganese, Mendrisiotto e Basso Ceresio, … | nein |
| Thurgau | Bei Ankunft; Aufbewahrung 5 Jahre. | Nicht belegt. | nein |
| Uri | Bei Ankunft des Gastes (Gästekontrolle); für die Kurtaxe je nach Gemeinde | Gemeinde | nein |
| Waadt | Anmeldung bei der Gemeinde vor der Vermietung; für das Gästeregister keine kantonale Frist genannt. | Gemeinde oder interkommunale Kommission (z. | teilweise |
| Wallis | Gesetz ohne feste Frist; Gemeinden: Zermatt in der Regel am Anreisetag, Val de Bagnes und Crans-Montana bei … | Gemeinde, oft delegiert an Tourismusorganisation (z. | nein |
| Zug | Bei Ankunft des Gastes; Meldescheine bis 31. | Gemeinde, meist durch Zug Tourismus | ja |
| Zürich | Keine Frist publiziert; die Meldungen sind elektronisch zu machen. | Zürich Tourismus (privatrechtlich, über Hotels und Airbnb); keine Gemeinde- oder Kantonsabgabe | ja |
Brauche ich eine Bewilligung?
Für eine Ferienwohnung ohne Hotelleistungen brauchst du in den meisten Kantonen keine Bewilligung. Anmelden musst du dich trotzdem oft: in der Waadt und im Wallis bei der Gemeinde, im Tessin für die Identifikationsnummer der Agenzia turistica ticinese, in der Stadt Luzern für eine Registrierungsnummer. In Interlaken braucht die Umnutzung einer Wohnung zur Kurzzeitvermietung seit 11. März 2026 eine Baubewilligung.
Bietest du Frühstück oder regelmässigen Zimmerservice an, kann aus der Ferienwohnung ein Gastgewerbebetrieb mit Bewilligungspflicht werden. Mehr unter Frühstück und Brandschutz.
Wo gelten 90-Tage-Regeln?
| Ort | Regel | Seit |
|---|---|---|
| Stadt Luzern | Höchstens 90 Nächte pro Jahr für Räume, die seit 2010 als Wohnraum genutzt wurden. Registrierung und Identifikationsnummer in jedem Inserat. | 1. Januar 2025 |
| Kanton Genf | Eine ganze Wohnung über eine Plattform höchstens 90 Tage im Jahr. Darüber gilt es als Zweckänderung, die nicht erlaubt ist. | 1. April 2018, 90 Tage seit 2019 |
| Kanton Waadt | Über 90 Tage im Kalenderjahr brauchst du eine Bewilligung, 2026 in allen Bezirken ausser Aigle. | 1. Juli 2022 |
| Kanton Tessin | Eine Ferienwohnung ohne Hotelleistungen ist nur bis 90 Tage im Jahr vom Gastgewerbegesetz ausgenommen. Ein Vorstoss will 180 Tage. | Juni 2023 |
| Kanton Basel-Stadt | Mehr als 90 Tage gelten als klares Indiz für gewerbliche Nutzung, die eine Baubewilligung braucht. | Bericht vom 13. Mai 2026 |
| Stadt Zürich | Keine Nächte-Limite. Regelmässig gewerblich vermietete Wohnungen zählen nicht mehr an den Wohnanteil, Eigentümer müssen sie melden. Ausgenommen ist die gelegentliche Vermietung der eigenen Wohnung. | 1. September 2026 |
Stovita zählt deine Nächte pro Unterkunft über alle Kanäle. So siehst du, wie nahe du an einer Limite wie 90 Nächten im Jahr bist.
Bundesthemen: Mietrecht, Steuern, Zweitwohnungen
Diese Regeln gelten in der ganzen Schweiz, egal in welchem Kanton deine Ferienwohnung steht.
- Ist die Vermietung einer Ferienwohnung Miete oder Beherbergung?Ferienmiete bis drei Monate: welche Regeln des Mietrechts gelten (Art. 253a OR), wann es Beherbergung wird und was das für Storno, Kaution und Mängel heisst.
- Darf ich meine Mietwohnung auf Airbnb untervermieten?Untervermietung auf Airbnb und Co.: Zustimmung nach Art. 262 OR, wann der Vermieter Nein sagen darf, Kündigungsrisiko, Gewinn und die Regeln in GE, VD und LU.
- Darf die Stockwerkeigentümergemeinschaft die Vermietung an Feriengäste verbieten?Ferienwohnung im Stockwerkeigentum vermieten: was Reglement und Begründungsakt regeln dürfen, das Bundesgerichtsurteil 5A_436/2018 und wie du vorgehst.
- Muss ich Gäste meiner Ferienwohnung der Polizei melden?Meldepflicht für Gäste in der Schweiz: was Art. 16 AIG und Art. 18 VZAE verlangen, welche Kantone alle Gäste melden lassen und was EasyGov ändern soll.
- Ab wann muss ich für meine Ferienwohnung Mehrwertsteuer abrechnen?MWST bei der Ferienwohnung: Pflicht ab CHF 100'000 Umsatz, Sondersatz 3,8 % für Beherbergung, Verlängerung bis 2031 und die Bezugsteuer auf Plattformgebühren.
- Wie versteuere ich meine Ferienwohnung, und was ändert der Wegfall des Eigenmietwerts?Ferienwohnung versteuern: Mieteinnahmen, Abzüge und Pauschale, was der Wegfall des Eigenmietwerts ab 2029 ändert und die neue Steuer auf Zweitliegenschaften.
- Darf ich meine Zweitwohnung nach dem Zweitwohnungsgesetz vermieten?Zweitwohnungsgesetz erklärt: altrechtliche Wohnungen vor dem 11.3.2012, touristisch bewirtschaftete Wohnungen, Erstwohnungsauflage, Gemeinden über 20 %.
- Darf ich als Person im Ausland eine Ferienwohnung in der Schweiz kaufen und vermieten?Lex Koller für Ferienwohnungen: wer eine Bewilligung braucht, Kontingente, 200 m², Verbot der ganzjährigen Vermietung und was der Bundesrat 2026 ändern will.
- Welche Gästedaten darf ich für den Meldeschein erheben und wie lange aufbewahren?Gästedaten nach dem Datenschutzgesetz: was du erheben darfst, ob eine Ausweiskopie erlaubt ist, wie lange du Meldescheine aufbewahrst und was du Gästen sagst.
- Welche Versicherung brauche ich, wenn ich meine Ferienwohnung vermiete?Ferienwohnung vermieten und versichern: Gebäude, Hausrat, Haftpflicht, Gefahrserhöhung nach Art. 28 VVG, AirCover und was in Stockwerkeigentum und Miete gilt.
- Brauche ich eine Bewilligung, wenn ich Gästen Frühstück anbiete?Ferienwohnung mit Frühstück oder Zimmerservice: wann eine Gastgewerbebewilligung nötig wird, Meldepflicht nach Lebensmittelrecht, MWST und Brandschutz.
Was ändert sich gerade?
Neue Gesetze, Urteile und Abstimmungen, jede Meldung mit Quelle. Alle Meldungen findest du unter Recht und News.
- Davos stimmt über Erstwohnungen in grösseren Altbauten abGemeinde Davos · Volksabstimmung · 29. November 2026
- Vrbo verlangt neu 12 Prozent Kommission pro BuchungVrbo · in Kraft · 29. Oktober 2026
- Airbnb: Einheitsgebühr von 15,5 Prozent für Schweizer GastgeberAirbnb · in Kraft · 13. Oktober 2026
- Übernachtungen bleiben bis Ende 2031 beim MWST-Satz von 3,8 ProzentBund · beschlossen · 2. Oktober 2026
- Basel-Stadt will eine Registrierungspflicht für KurzzeitvermietungKanton Basel-Stadt · in Beratung · 23. September 2026
- Zürich: Gewerbliche Kurzzeitvermietung zählt nicht mehr als WohnenStadt Zürich · in Kraft · 1. September 2026
- Graubünden plant eine Steuer auf selbst genutzte ZweitwohnungenKanton Graubünden · in Beratung · 27. August 2026
- Bund will den Meldeschein digital über EasyGovBund · in Beratung · 26. August 2026
- Waadt: Postulat verlangt mehr Kontrollen bei Airbnb-WohnungenKanton Waadt · in Beratung · 18. August 2026
- Genf: Staatsrat will Kurzzeitvermietungen registrieren und die 90 Tage automatisch prüfenKanton Genf · in Beratung · 17. August 2026
- Zweitwohnungsgesetz: Sauna und Pool zählen zur WohnflächeBundesgericht · Urteil · 11. August 2026
- Zug: Beherbergungsabgabe steigt auf mindestens CHF 2.50Kanton Zug · beschlossen · 1. Juli 2026
- Nationalrat will schweizweite Daten zu KurzzeitvermietungenBund · in Beratung · 10. Juni 2026
- EU-Regeln für Kurzzeitvermietung gelten seit dem 20. Mai 2026EU · in Kraft · 20. Mai 2026
- Basel-Stadt: Über 90 Tage gilt als Zeichen für GewerbeKanton Basel-Stadt · in Beratung · 13. Mai 2026
- Genf bereitet ein Pflichtregister für Airbnb-Wohnungen vorKanton Genf · in Beratung · 10. April 2026
- Eigenmietwert fällt 2029, Kantone dürfen Zweitwohnungen besteuernBund · beschlossen · 1. April 2026
- Tessin: Vorstoss will die Grenze von 90 auf 180 Tage anhebenKanton Tessin · in Beratung · 23. März 2026
- Interlaken: Neue Ferienwohnungen brauchen eine BaubewilligungGemeinde Interlaken · in Kraft · 11. März 2026
- Waadt: 90-Tage-Regel gilt 2026 überall ausser im Bezirk AigleKanton Waadt · in Kraft · 1. Januar 2026
- Basel-Landschaft: Gasttaxe steigt auf CHF 3.80Kanton Basel-Landschaft · in Kraft · 1. Januar 2026
- Luzern: 90-Nächte-Grenze vor Kantonsgericht bestätigtStadt Luzern · in Kraft · 10. November 2025
- Untermiete: Strengere Regeln an der Urne abgelehntBund · abgelehnt · 24. November 2024
- Waadt: Meldepflicht und 90-Tage-Grenze in Gebieten mit WohnungsmangelKanton Waadt · in Kraft · 1. Juli 2022
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Kostenlos registrierenHäufige Fragen
Brauche ich eine Bewilligung, um meine Ferienwohnung zu vermieten?
In den meisten Kantonen nicht, solange du keine Hotelleistungen wie Frühstück anbietest. Eine Bewilligungs- oder Registrierungspflicht des Bundes gibt es nicht. Einige Orte verlangen eine Anmeldung oder Nummer, etwa die Stadt Luzern, das Tessin und die Gemeinden in der Waadt und im Wallis. Prüfe die Regeln auf der Seite deines Kantons.
Gilt die 90-Tage-Regel in der ganzen Schweiz?
Nein. Nächte-Limiten gibt es in der Stadt Luzern (90 Nächte für Räume, die seit 2010 als Wohnraum genutzt wurden), in Genf (90 Tage für ganze Wohnungen über Plattformen), in der Waadt (Bewilligung über 90 Tage, 2026 ausser im Bezirk Aigle) und im Tessin (90 Tage für die Ausnahme vom Gastgewerbegesetz). In Basel-Stadt gelten mehr als 90 Tage als Indiz für gewerbliche Nutzung.
Muss ich meine Gäste der Polizei melden?
Ausländische Gäste musst du bei gewerbsmässiger Beherbergung melden, das verlangt das Bundesrecht (Art. 16 AIG). Viele Kantone, etwa das Tessin, Neuenburg und der Jura, verlangen die Meldung aller Gäste. Stelle, Weg und Frist bestimmt der Kanton, im Tessin zum Beispiel innert 24 Stunden. Der Bund will die Meldung über EasyGov digitalisieren, die Vernehmlassung läuft bis 27. November 2026.
Wer zahlt die Kurtaxe, und wer zieht sie ein?
Der Gast schuldet die Kurtaxe, du ziehst sie ein und lieferst sie der Gemeinde oder Tourismusorganisation ab. Airbnb zieht sie in zehn Kantonen selbst ein: BL, BS, FR, GE, LU, SG, SH, ZG, ZH und in teilnehmenden Gemeinden der Waadt. In Bern, Graubünden, im Wallis und im Tessin ziehst du sie selbst ein. Sätze je Ort findest du unter Kurtaxe.
Muss ich Mieteinnahmen aus der Ferienwohnung versteuern?
Ja. Mieteinnahmen deklarierst du als Einkommen, die Wohnung als Vermögen. Ab 1. Januar 2029 fällt der Eigenmietwert auf selbst genutztem Wohneigentum weg, für vermietete Liegenschaften bleibt der Unterhaltsabzug. Die Kantone dürfen neu eine Steuer auf Zweitliegenschaften einführen. Mehr unter Steuern und Eigenmietwert.
Darf ich meine Mietwohnung auf Airbnb anbieten?
Nur mit Zustimmung deiner Vermieterschaft (Art. 262 OR). Sie darf sie nur verweigern, wenn du die Bedingungen nicht offenlegst, diese missbräuchlich sind oder ihr wesentliche Nachteile entstehen. Ohne Zustimmung riskierst du nach einer Abmahnung die Kündigung.
Was bedeutet das Zweitwohnungsgesetz für meine Ferienwohnung?
In Gemeinden mit über 20 Prozent Zweitwohnungen werden keine neuen Zweitwohnungen bewilligt, ausser touristisch bewirtschaftete Wohnungen. Wohnungen, die am 11. März 2012 schon bestanden, darfst du frei als Erst- oder Zweitwohnung nutzen und an Gäste vermieten. Bei einem Umbau dürfen sie um höchstens 30 Prozent Hauptnutzfläche wachsen. Eine Wohnung mit Erstwohnungsauflage darfst du nicht als Ferienwohnung nutzen.
Quellen
- Ausländer- und Integrationsgesetz (AIG, SR 142.20), Art. 16 (geprüft 6. November 2026)
- Bundesrat: Bund will Meldewesen in der Beherbergung digitalisieren (26.8.2026) (geprüft 6. November 2026)
- Obligationenrecht, Mietrecht (Art. 253 ff. und 262 OR) (geprüft 6. November 2026)
- Zweitwohnungsgesetz (ZWG, SR 702) (geprüft 6. November 2026)
- Mehrwertsteuergesetz (MWSTG, SR 641.20) (geprüft 6. November 2026)
- Bundesrat: Abschaffung des Eigenmietwerts auf 2029 (1.4.2026) (geprüft 6. November 2026)
- Bundesgericht 5A_436/2018 vom 4.4.2019 (Stockwerkeigentum) (geprüft 6. November 2026)
- Stadt Luzern: Kurzzeitvermietung (geprüft 6. November 2026)
- Kanton Genf: Wohnung über Plattformen vermieten (geprüft 6. November 2026)
- Kanton Waadt: Hébergement de type Airbnb (geprüft 6. November 2026)
- Kanton Waadt: Bezirke mit Wohnungsmangel 2026 (Arrêté vom 17.12.2025) (geprüft 6. November 2026)
- Kanton Tessin: Regolamento LEAR (RL 942.110), Art. 7 (geprüft 6. November 2026)
- Regierungsrat Basel-Stadt: Bericht zum Anzug Balmer (24.5107.02) (geprüft 6. November 2026)
- Stadt Zürich: Regelung für kurzzeitig vermietete Wohnungen tritt in Kraft (geprüft 6. November 2026)
- Gemeinde Interlaken: Planungszone Zweitwohnungen 2026 (geprüft 6. November 2026)
- Airbnb Hilfe: Tourismusabgaben in der Schweiz (Artikel 2291) (geprüft 6. November 2026)
Kurz zusammengefasst, keine Rechtsberatung. Massgebend sind die verlinkte Amtsquelle und die Regeln deiner Gemeinde.