Di quale assicurazione ho bisogno se affitto il mio appartamento di vacanza?

Quali assicurazioni sono interessate?

• Assicurazione dell’edificio: in 19 Cantoni, un’assicurazione cantonale degli edifici assicura l’edificio contro gli incendi e i danni causati dagli eventi naturali; di solito è obbligatoria. A Ginevra, Uri, Svitto, Ticino, Appenzello Interno, Vallese e Obvaldo non esiste un istituto cantonale; lì stipuli l’assicurazione con una compagnia privata.
• Mobilia domestica: copre i tuoi mobili, apparecchi e biancheria. Verifica se il furto o i danni causati dagli ospiti sono coperti quando affitti l’appartamento a pagamento.
• Responsabilità civile: in quanto proprietario di un edificio, risarcisci i danni causati da difetti di costruzione o da una manutenzione insufficiente, per esempio un gradino allentato (art. 58 CO). A seconda della polizza, la copertura è inclusa nell’assicurazione privata di responsabilità civile oppure serve un’assicurazione di responsabilità civile per edifici.
• Protezione giuridica: ti aiuta in caso di controversie con ospiti, vicini o autorità, se l’affitto non è escluso dalla copertura.

Devo comunicare l’affitto al mio assicuratore?

La Legge sul contratto d’assicurazione disciplina l’aggravamento del rischio: se durante la validità del contratto causi un aggravamento essenziale del rischio, per il periodo successivo l’assicuratore non è più vincolato dal contratto (art. 28 cpv. 1 LCA). È essenziale se riguarda un fatto su cui ti ha chiesto informazioni al momento della stipula (art. 28 cpv. 2 LCA). Il contratto può stabilire se e con quanto anticipo devi informarlo (art. 28 cpv. 3 LCA).

Nel tuo caso, l’affitto a ospiti diversi può costituire un aggravamento del rischio: dipende dalle domande del formulario e dalle condizioni della polizza. La tua polizza potrebbe considerare l’affitto di breve durata un uso commerciale. Perciò chiedi conferma per iscritto della copertura.

Cosa coprono Airbnb e le altre piattaforme?

Airbnb pubblicizza AirCover per gli host: un’assicurazione di responsabilità civile fino a 1 milione di dollari USA e una copertura per i danni materiali causati dagli ospiti fino a 3 milioni di dollari USA. Le condizioni e le esclusioni sono consultabili su Airbnb. La copertura vale per i soggiorni prenotati tramite Airbnb. Per le prenotazioni dirette, Booking.com o l’ufficio del turismo ti servono le tue polizze.

Proprietà per piani e appartamento in affitto

• Proprietà per piani: l’assemblea è responsabile di assicurare l’edificio contro gli incendi e altri rischi e di stipulare le consuete assicurazioni di responsabilità civile (art. 712m cpv. 1 n. 6 CC). Chiedi all’amministrazione se queste polizze coprono l’affitto agli ospiti. Scopri di più sulla proprietà per piani.
• Appartamento in affitto: ti serve il consenso del locatore (art. 262 CO) e sei responsabile del fatto che i tuoi ospiti non usino l’appartamento in modo diverso da quello che ti è consentito. Scopri di più sulla sublocazione.

Se assumi qualcuno per le pulizie

In Svizzera i dipendenti sono obbligatoriamente assicurati contro gli infortuni (art. 1a LAINF). Se assumi direttamente una persona per le pulizie, in qualità di datore di lavoro stipuli un’assicurazione contro gli infortuni e ti annunci alla cassa di compensazione AVS. Per salari fino a CHF 2'500 all’anno e per datore di lavoro, i contributi AVS sono riscossi solo su richiesta della persona; per il lavoro nelle economie domestiche private valgono soglie più basse (art. 34d OAVS). Se incarichi un’impresa di pulizie, se ne occupa lei.

Come procedere

1. Riunisci tutte le polizze: edificio, mobilia domestica, responsabilità civile, protezione giuridica e, per la proprietà per piani, anche quelle della comunione.
2. Scrivi al tuo assicuratore che affitti l’appartamento a ospiti in vacanza: indica quante notti, tramite quali canali e a quanti ospiti.
3. Chiedi conferma scritta di cosa è coperto, soprattutto per furti, danni causati dagli ospiti e responsabilità civile come proprietario dell’edificio.
4. Documenta con foto lo stato dell’appartamento prima della stagione e dopo ogni danno.
5. Definisci la cauzione e la gestione dei danni nelle condizioni di prenotazione. Puoi trattenere solo l’importo dei danni comprovati (art. 267 CO).

Cosa cambia da un Cantone all’altro?

La differenza principale riguarda l’assicurazione dell’edificio: dove esiste un istituto cantonale, per esempio a Berna, nei Grigioni o a Zurigo, sei assicurato automaticamente presso l’istituto. In Vallese, in Ticino e a Ginevra scegli una compagnia privata. Non abbiamo verificato se l’assicurazione cantonale degli edifici richieda condizioni diverse per gli affitti di breve durata.

Riassunto, non una consulenza legale. Fanno stato la fonte ufficiale indicata e le regole del tuo comune.