Affittare un appartamento di vacanza è locazione o ospitalità?

Cosa prevede il Codice delle obbligazioni?

Con il contratto di locazione concedi all’ospite l’uso di una cosa, che lui paga con una pigione (art. 253 CO). Per gli appartamenti di vacanza affittati per un massimo di tre mesi, non si applicano le disposizioni sulla locazione di locali d’abitazione e commerciali (art. 253a cpv. 2 CO). Per esempio, non si applicano:

• la protezione da pigioni abusive e il modulo ufficiale per gli aumenti (art. 269 segg. CO),
• la protezione dalla disdetta e la proroga della locazione (art. 271 segg. CO),
• la regola sul deposito di garanzia, che prevede un massimo di tre pigioni mensili su un conto vincolato (art. 257e CO).

Le regole generali del diritto di locazione si applicano anche agli appartamenti di vacanza:

• Consegni l’appartamento all’ora concordata e in condizioni idonee all’uso previsto (art. 256 cpv. 1 CO). Non puoi modificare questa disposizione a svantaggio dell’ospite nelle condizioni prestabilite (art. 256 cpv. 2 CO).
• In caso di difetti, l’ospite può chiederti di eliminarli, ridurre la pigione in misura proporzionale o risarcire i danni (art. 259a CO).
• L’ospite deve usare l’appartamento con cura e rispettare gli altri inquilini e i vicini (art. 257f CO).
• Lo restituisce nello stato risultante da un uso conforme al contratto. È nulla qualsiasi indennità concordata in anticipo che superi l’importo del danno (art. 267 CO).
• Il contratto termina senza disdetta il giorno di partenza concordato (art. 266 cpv. 1 CO).

Non serve una forma particolare (art. 11 CO). Una conferma della prenotazione via e-mail con prezzo, date e regole è sufficiente e può servirti come prova in caso di controversia.

Quando si tratta di ospitalità?

Il Codice delle obbligazioni non prevede un contratto specifico per l’ospitalità. Regola però la responsabilità degli albergatori che ospitano forestieri: rispondono anche senza colpa degli oggetti introdotti dagli ospiti, fino a CHF 1'000 per ospite (art. 487 CO); per gli oggetti di valore rispondono solo in caso di colpa o se ne hanno accettato la custodia (art. 488 CO). La legge non specifica se un ospitante privato è considerato albergatore. Più la tua offerta assomiglia a quella di un hotel, più è probabile che rientri in questa categoria.

Più importante è il diritto cantonale: se offri colazione, pasti o un servizio in camera regolare, in molti Cantoni il tuo appartamento rientra nella legislazione sugli esercizi pubblici. Trovi i dettagli alla pagina Colazione e protezione antincendio.

Alloggio e skipass: è un viaggio tutto compreso?

Se offri l’appartamento insieme a un altro servizio turistico, come un trasferimento o uno skipass, a un prezzo complessivo e l’offerta comprende un pernottamento, può trattarsi di un viaggio tutto compreso (art. 1 della Legge federale sui viaggi tutto compreso, LVTC). È organizzatore chi organizza viaggi tutto compreso con una certa regolarità (art. 2). In tal caso si applicano gli obblighi di informazione e responsabilità previsti dalla legge. Se offri solo l’appartamento e dai consigli sulla regione, non si tratta di un viaggio tutto compreso.

Cosa significa per te?

• Cancellazione: la legge non prevede regole di cancellazione per gli appartamenti di vacanza. Comunica le tue condizioni prima della prenotazione, altrimenti in caso di controversia non sarà chiaro cosa si applica.
• Partenza anticipata: se un ospite parte prima, deve pagare la pigione fino alla fine concordata, a meno che non proponga un subentrante ragionevole. Deduci quanto incassi riaffittando l’appartamento o risparmiando sui costi (art. 264 CO).
• Deposito di garanzia: per una locazione di vacanza fino a tre mesi, l’importo è liberamente concordabile. Puoi trattenere solo l’importo documentato del danno (art. 267 CO).
• Difetti: intervieni rapidamente se smettono di funzionare il riscaldamento, l’acqua calda o il Wi-Fi. Altrimenti l’ospite può chiedere una riduzione della pigione (art. 259a CO).
• Locazione stagionale lunga: se affitti l’appartamento per più di tre mesi, per esempio per tutta la stagione invernale da dicembre ad aprile, si applicano le regole per i locali d’abitazione.

Cosa cambia da un Cantone all’altro?

• Vallese: senza servizi simili a quelli di un hotel non serve un’autorizzazione, ma devi annunciarti al Comune. Se offri un servizio in camera regolare o la colazione, ti serve un’autorizzazione d’esercizio.
• Basilea Città: secondo l’Ispettorato delle costruzioni e degli esercizi pubblici, gli affitti di breve durata, da una notte a tre mesi, sono considerati un uso commerciale simile a quello alberghiero; se ci sono più di sei posti letto, serve un’autorizzazione d’esercizio.
• Soletta: per l’attività commerciale di alloggio serve un’autorizzazione d’esercizio. L’attività è considerata commerciale se offri regolarmente l’alloggio o realizzi un fatturato annuo superiore a CHF 10'000.
• Ticino: gli appartamenti di vacanza senza servizi alberghieri sono esclusi dalla legge sugli esercizi pubblici per un massimo di 90 giorni all’anno.
• Berna: per gli appartamenti di vacanza non serve un’autorizzazione per esercizi pubblici; negli edifici plurifamiliari con più di dieci posti letto in totale, i prefetti richiedono un’autorizzazione per il cambiamento di destinazione.

Riassunto, non una consulenza legale. Fanno stato la fonte ufficiale indicata e le regole del tuo comune.