Come posso affittare il mio appartamento di vacanza in Svizzera?

In Svizzera, circa 28'000 appartamenti di vacanza sono registrati tramite Comuni, uffici del turismo o piattaforme. Nel 2025 hanno totalizzato 7,37 milioni di pernottamenti, il 4,3 per cento in più rispetto all’anno precedente (UST). Su Airbnb sono attivi circa 30'000 annunci (AirROI). Questa guida ti accompagna in dieci passi, dalla decisione al primo conteggio. Puoi spuntare i punti nella checklist.

Passo 1: decidere come affittare

Poniti tre domande. Per quante settimane vuoi usare personalmente l’appartamento? Chi si occuperà sul posto delle chiavi, della pulizia e delle emergenze? E quanto tempo hai per le richieste e i conteggi? Trovi un esempio di calcolo approssimativo basato sulla media svizzera alla pagina Conviene?. Per confrontare l’affitto in proprio con quello tramite un’agenzia, consulta Agenzia o fai da te.

Passo 2: verificare se puoi affittare

Non esiste un’autorizzazione o una registrazione federale per gli affitti di breve durata. Il 10 giugno 2026 il Consiglio nazionale ha approvato una mozione che chiede dati a livello nazionale sugli affitti tramite piattaforme; il Consiglio degli Stati non ha ancora deciso. Oggi, i principali limiti sono stabiliti da queste regole:

• Legge sulle abitazioni secondarie: nei 331 Comuni con oltre il 20 per cento di abitazioni secondarie, le nuove abitazioni possono essere solo abitazioni primarie o abitazioni sfruttate a scopi turistici. Le abitazioni realizzate secondo il diritto anteriore, già esistenti l’11 marzo 2012, sono libere. Non puoi affittare a ospiti in vacanza un’abitazione con vincolo di abitazione primaria. Vedi Legge sulle abitazioni secondarie.
• Proprietà per piani: il regolamento può vietare gli affitti di breve durata se è raggiunto il quorum necessario (Tribunale federale 5A_436/2018). Vedi Proprietà per piani.
• Appartamento in affitto: ti serve il consenso del locatore (art. 262 CO). Vedi Sublocazione.
• Persone all’estero: non puoi affittare tutto l’anno un appartamento di vacanza con un’autorizzazione Lex Koller (art. 11 cpv. 2 lett. f OAIE). Vedi Lex Koller.

Si aggiungono le regole dei Cantoni e delle città. A Ginevra puoi affittare un intero appartamento tramite piattaforme per un massimo di 90 giorni all’anno. Nel Canton Vaud, nei distretti con penuria di alloggi ti serve un’autorizzazione a partire da 90 giorni. La città di Lucerna richiede una registrazione e limita a 90 notti l’affitto di determinati locali. In Ticino, ogni alloggio deve avere un numero identificativo ATT e, senza servizi alberghieri, l’esenzione dalla legge sugli esercizi alberghieri e sulla ristorazione vale fino a 90 giorni. A Basilea Città, l’affitto prevalente di breve durata è considerato un cambiamento di destinazione dell’alloggio. Trovi tutti i Cantoni alla voce Norme per Cantone.

Passo 3: annunciarsi al Comune e all’ente turistico

Quasi ovunque riscuoti e versi una tassa di soggiorno e spesso registri gli ospiti nello stesso sistema. L’ente responsabile varia da Cantone a Cantone: nel Vallese, il registro dei locatori del Comune; nei Grigioni, l’ufficio delle tasse di soggiorno del Comune o della destinazione; nel Canton Vaud, dal 1° luglio 2022, il registro del Comune; a Basilea Città, la registrazione prima del primo ospite. Trovi tariffe, forfait ed esenzioni di ogni Comune alla voce Tassa di soggiorno. Per esempio, Grindelwald riscuote CHF 4.20 per persona e per notte; chi usa l’alloggio per sé paga un forfait pari a 40 notti × tariffa × letti.

Airbnb riscuote direttamente la tassa di soggiorno solo in alcuni Cantoni: Basilea Campagna, Basilea Città, Friburgo, Ginevra, Lucerna, Sciaffusa, San Gallo, Zugo, Zurigo e nei Comuni partecipanti del Canton Vaud. Nei Cantoni di Berna, Vallese e Grigioni fai tu il conteggio, e ovunque per le prenotazioni tramite altri canali.

Per la notifica degli ospiti vale quanto segue: in base al diritto federale, devi notificare gli ospiti stranieri all’autorità cantonale (art. 16 LStrI). Molti Cantoni richiedono la notifica di tutti gli ospiti; in Ticino va fatta entro 24 ore. Vedi Notifica degli ospiti e Notifica secondo il diritto federale.

Passo 4: chiarire assicurazione e contratto

Scrivi alle tue assicurazioni stabile, economia domestica e responsabilità civile che affitti a ospiti in vacanza e fatti confermare la copertura. Un aggravamento essenziale del rischio, su cui l’assicuratore ti ha interpellato, può permettergli di recedere dal contratto (art. 28 LCA). Vedi Assicurazione.

Dal punto di vista giuridico, di solito concludi un contratto di locazione con l’ospite. Per una locazione di vacanza fino a tre mesi non si applicano le disposizioni speciali per i locali d’abitazione: non c’è quindi protezione contro la disdetta né un limite alla cauzione (art. 253a cpv. 2 CO). Restano validi i diritti dell’ospite in caso di difetti. La legge non prevede regole di annullamento; stabiliscile tu. Vedi Diritto di locazione o alloggio.

Passo 5: preparare l’appartamento

• Biancheria da letto, asciugamani e stoviglie per tutti i posti letto, una dotazione di base in cucina e una rete Wi-Fi testata.
• Una cartella informativa con istruzioni per il check-in, regole della casa, rifiuti, riscaldamento e numeri di emergenza.
• Rilevatori di fumo e coperta antincendio, un armadio chiudibile a chiave per le tue cose.
• Una modalità chiara per la consegna delle chiavi: di persona, con una cassetta portachiavi o tramite un vicino.

Se offri la colazione o la pulizia delle camere, a seconda del Cantone il tuo alloggio può rientrare nella legge sugli esercizi pubblici e la legislazione sulle derrate alimentari impone una notifica (art. 20 ODerr). Vedi Colazione e protezione antincendio. Per i dati degli ospiti si applica la legge sulla protezione dei dati; vedi Protezione dei dati nella notifica degli ospiti.

Passo 6: stabilire i prezzi

Calcola prima i costi per notte e poi la commissione del canale: prezzo uguale all’importo che vuoi incassare diviso per (1 meno la commissione). Dal 13.10.2026 Airbnb trattiene circa il 16,8 per cento, Booking.com dal 13,6 al 16,6 per cento, dal 29.10.2026 Vrbo il 12 per cento, atraveo by Interhome il 17,5 per cento più IVA. Fatturi la pulizia separatamente; la tassa di soggiorno non va inclusa nel prezzo per notte (art. 10 cpv. 2 OIP). Stabilisci i prezzi stagionali e il numero minimo di notti. Vedi Calcolare il prezzo e Pulizia finale.

Passo 7: annuncio e canali

Fotografa ogni locale alla luce del giorno e descrivi con sincerità cosa troverà l’ospite, indicando le distanze e tutti i costi. Usa foto di altre persone solo con il loro permesso. Vedi Foto e descrizione.

Poi scegli i canali. Trovi le commissioni e le regole di tutti i fornitori alla pagina Piattaforme, e le informazioni sui singoli fornitori alle pagine Airbnb, Booking.com, Vrbo, atraveo ed e-domizil, ufficio del turismo e Google: alloggi di vacanza. Se affitti tramite più di un canale, sincronizza i calendari per evitare doppie prenotazioni. Scopri come fare con Airbnb, Booking.com, Vrbo ed e-domizil alla pagina channel manager.

Prevedi fin dall’inizio una tua pagina di prenotazione. Puoi offrire prezzi più bassi per le prenotazioni dirette rispetto alle piattaforme, perché dal 1.12.2022 le clausole di parità sono vietate (art. 8a LCSl), e non paghi commissioni. Vedi Prenotazioni dirette.

Passo 8: confermare la prima prenotazione

1. Controlla la richiesta: date, numero di ospiti, animali domestici.
2. Conferma il prezzo finale con pernottamento, pulizia, extra e la tassa di soggiorno su una riga a parte.
3. Per le prenotazioni dirette, invia una fattura QR per l’acconto e indica la scadenza per il saldo.
4. Allega alla conferma le condizioni di annullamento e di pagamento e il regolamento della casa.
5. Chiedi all’ospite i dati necessari per la notifica degli ospiti e informalo brevemente sulla protezione dei dati.

Passo 9: il soggiorno

Qualche giorno prima dell’arrivo, invia le indicazioni stradali, le istruzioni per la consegna delle chiavi e il regolamento della casa. All’arrivo, controlla il documento d’identità. Compila la scheda di notifica in base al documento e falla firmare, finché vale la norma federale (art. 18 OASA). La Confederazione intende digitalizzare la notifica tramite EasyGov, senza firma; la consultazione è aperta fino al 27 novembre 2026, ma non è ancora entrato in vigore nulla. Trasmetti la notifica entro i termini previsti dal tuo Cantone: in Ticino entro 24 ore, a Basilea Città ogni giorno, a Sciaffusa entro le 02.00.

Passo 10: dopo il soggiorno e il primo conteggio

Dopo la partenza, fai le pulizie, controlla l’inventario e documenta eventuali danni con una foto. Puoi addebitare i danni documentati, ma non un importo forfettario superiore (art. 267 CO). Poi arrivano i conteggi:

• Conserva le schede di notifica per il periodo richiesto dal Cantone, da un anno nei Grigioni a dieci anni a Basilea Campagna, poi cancellale.
• Imposta sul reddito: i redditi da locazione sono imponibili (art. 21 LIFD). Puoi dedurre le spese effettive o un forfait (art. 32 LIFD). Se l’alloggio si trova in un altro Cantone, sei assoggettato all’imposta lì (art. 4 LAID). Dal 2029 il valore locativo per l’uso proprio verrà abolito. Vedi Imposte e valore locativo.
• IVA: si applica solo a partire da CHF 100'000 di fatturato annuo; in tal caso l’alloggio è soggetto all’aliquota del 3,8 per cento. Se acquisti per più di CHF 10'000 all’anno servizi da imprese estere senza numero IVA svizzero, si applica l’imposta sull’acquisto (art. 45 LIVA). Vedi IVA.

Cosa sta cambiando?

• Dal 13.10.2026 Airbnb applica a chi ospita in Svizzera la commissione unica del 15,5 per cento; vedi Commissione Airbnb 2026.
• Dal 29.10.2026 Vrbo applica il 12 per cento per prenotazione, anche sulla pulizia.
• I contratti atraveo restano validi fino a fine anno; vanno disdetti entro il 30 novembre. Vedi Disdire atraveo.
• Il Parlamento ha prorogato l’aliquota IVA speciale del 3,8 per cento fino alla fine del 2031; il termine di referendum è in corso.
• Il Consiglio federale intende inasprire la Lex Koller; la consultazione è conclusa, ma non è ancora stato presentato alcun messaggio.

Trovi tutte le comunicazioni con la relativa data alla pagina Novità legali.