La legge sulle abitazioni secondarie mi permette di affittare la mia abitazione secondaria?

Dove si applica la legge sulle abitazioni secondarie?

La legge sulle abitazioni secondarie (LASec) si applica ai Comuni in cui la quota di abitazioni secondarie è superiore al 20 per cento (art. 1 e 6 LASec). L’Ufficio federale dello sviluppo territoriale (ARE) determina la quota ogni anno entro il 31 marzo, in base all’inventario degli alloggi del Comune (art. 4 e 5 LASec, art. 2 OASec). A marzo 2026, 331 Comuni superavano la soglia, contro 337 l’anno prima. Se un Comune non presenta l’inventario in tempo, è considerato un Comune con oltre il 20 per cento (art. 5 cpv. 2 LASec).

La legge riguarda soprattutto le località di vacanza di montagna, per esempio Adelboden (66,3 %), Grindelwald (62,8 %), Andermatt (61,6 %) ed Engelberg (55,9 %). Nelle città come Zurigo, Basilea, Ginevra o Lucerna la legge non ha rilevanza. Per abitazione primaria si intende un’abitazione in cui vive almeno una persona domiciliata nel Comune (art. 2 cpv. 2 LASec). Ogni altra abitazione è considerata secondaria, anche se affittata come appartamento di vacanza.

Abitazioni di diritto anteriore: cosa vale per quelle esistenti l’11 marzo 2012?

È di diritto anteriore un’abitazione che esisteva legalmente o era stata autorizzata con decisione passata in giudicato l’11 marzo 2012 (art. 10 LASec). Quel giorno il Popolo e i Cantoni hanno approvato l’iniziativa sulle abitazioni secondarie. Le abitazioni di diritto anteriore sono liberamente utilizzabili quanto al tipo di uso abitativo (art. 11 cpv. 1 LASec): puoi usarle tu, affittarle a lungo termine o proporle come appartamenti di vacanza. Restano riservate le norme più restrittive del Cantone e del Comune (art. 3 cpv. 2 e art. 12 LASec).

Dal 1° ottobre 2024 puoi rinnovare, trasformare, demolire e ricostruire un’abitazione di diritto anteriore. All’interno della zona edificabile, la superficie utile principale può aumentare al massimo del 30 per cento rispetto a quella dell’11 marzo 2012; entro questo limite possono essere create anche nuove abitazioni (art. 11 cpv. 2 LASec). Puoi superare il limite solo destinandola ad abitazione primaria o ad abitazione sfruttata a scopi turistici (art. 11 cpv. 3 LASec). Secondo un rapporto specialistico, dopo una sentenza del Tribunale federale dell’agosto 2026 anche gli spazi comuni come sauna, piscina e sala fitness rientrano nel limite del 30 per cento (1C_317/2025, Val de Bagnes).

Che cos’è un’abitazione sfruttata a scopi turistici?

Nei Comuni con oltre il 20 per cento, l’autorità autorizza le nuove abitazioni solo come abitazioni primarie o abitazioni sfruttate a scopi turistici (art. 7 cpv. 1 LASec). Ciò significa che l’abitazione è messa permanentemente a disposizione, esclusivamente di ospiti, per soggiorni di breve durata, a condizioni usuali del mercato e del luogo (art. 7 cpv. 2 LASec), in una di queste due forme:

• Abitazione annessa: si trova nello stesso edificio in cui hai il domicilio principale (art. 7 cpv. 2 lett. a LASec).
• Esercizio ricettivo organizzato: l’abitazione non è adattata alle tue esigenze personali ed è affittata tramite un esercizio che offre servizi di tipo alberghiero, un concetto simile a quello alberghiero e una gestione unitaria (art. 7 cpv. 2 lett. b LASec, art. 4 OASec).

L’autorità edilizia stabilisce l’uso nell’autorizzazione e l’ufficio del registro fondiario lo fa menzionare (art. 7 cpv. 3 e 4 LASec). Puoi usare un’abitazione di questo tipo anche come abitazione primaria e comunicarlo entro 30 giorni (art. 7 OASec). Il diritto federale non disciplina nel dettaglio come un Comune verifica che l’abitazione sia «offerta in modo permanente». Per sospendere un vincolo di abitazione primaria, l’ordinanza richiede annunci regolari a condizioni usuali del mercato e del luogo (art. 9 cpv. 2 OASec). Conserva quindi in modo ordinato gli annunci, i dati sull’occupazione e i conteggi della tassa di soggiorno.

Vincolo di abitazione primaria: posso affittare l’abitazione a ospiti in vacanza?

No. Se la tua abitazione è soggetta al vincolo di «abitazione primaria» (art. 7 cpv. 1 lett. a LASec), deve viverci una persona domiciliata nel Comune. Se la usi come appartamento di vacanza, l’autorità ti fissa un termine; in seguito può vietarne l’uso, sigillarla e affittarla direttamente (art. 17 e 18 LASec). La violazione intenzionale è punita con una pena detentiva fino a tre anni o con una pena pecuniaria; quella per negligenza con una pena pecuniaria fino a 180 aliquote giornaliere (art. 21 LASec).

Se non riesci temporaneamente a rispettare il vincolo per un decesso, un cambio di domicilio o un divorzio, oppure non trovi nessuno nonostante un annuncio pubblico, l’autorità edilizia lo sospende su richiesta, ogni volta per un massimo di due anni (art. 14 LASec, art. 8 e 9 OASec). L’abitazione deve restare pronta per essere occupata in qualsiasi momento dagli interessati (art. 9 cpv. 2 lett. c OASec). La decisione indica se puoi affittarla per brevi periodi durante questo tempo. Se la quota del tuo Comune scende al 20 per cento o meno, l’autorità revoca il vincolo su richiesta (art. 25 cpv. 3 LASec).

Cosa significa per te come locatore?

1. Controlla nell’elenco dell’ARE se il tuo Comune supera il 20 per cento.
2. Richiedi un estratto all’ufficio del registro fondiario e verifica se vi è menzionata una limitazione d’uso.
3. Chiarisci presso l’ufficio tecnico comunale se l’appartamento esisteva l’11 marzo 2012 e se il Comune ha regole proprie sulle abitazioni primarie.

Cosa cambia nei Cantoni?

I Cantoni e i Comuni possono essere più restrittivi della LASec (art. 3 cpv. 2 e art. 12 LASec). Esempi:

• Grigioni: Flims vincola le abitazioni primarie di diritto anteriore a un obbligo di abitazione primaria; Davos vota il 29 novembre 2026 sulle quote di abitazioni primarie per le ristrutturazioni più importanti.
• Vallese: le grandi località turistiche superano ampiamente il 20 % e tu ti registri come locatore presso il Comune.
• Berna: 43 Comuni superano il 20 %. A Interlaken, dall’11 marzo 2026, ogni cambiamento di destinazione per l’affitto a breve termine nelle zone residenziali, miste e del nucleo richiede una licenza edilizia.
• Ticino: molti Comuni superano il 20 %; vale inoltre il limite di 90 giorni della legge sugli esercizi alberghieri e sulla ristorazione.
• Ginevra, Vaud, Zurigo, Lucerna: nelle città contano la protezione degli alloggi e i limiti di notti, non la LASec.

Riassunto, non una consulenza legale. Fanno stato la fonte ufficiale indicata e le regole del tuo comune.