Posso acquistare e affittare un appartamento di vacanza in Svizzera se vivo all’estero?

Chi è considerato una persona all’estero?

La legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (LAFE, «Lex Koller») richiede alle persone all’estero un’autorizzazione del Cantone (art. 2 cpv. 1 LAFE). Sono considerate persone all’estero, tra gli altri (art. 5 cpv. 1 LAFE):

• cittadini UE o AELS senza domicilio legale ed effettivo in Svizzera,
• cittadini di altri Paesi che non hanno il diritto di stabilirsi in Svizzera,
• aziende con sede all’estero o società svizzere controllate da persone all’estero.

I cittadini svizzeri non sono mai persone all’estero, anche se vivono all’estero. Non ha bisogno di un’autorizzazione, tra gli altri, chi acquista l’abitazione come abitazione principale nel luogo del proprio domicilio (art. 2 cpv. 2 lett. b LAFE), gli eredi legali e i parenti prossimi del venditore (art. 7 LAFE).

Quando si può ottenere un’autorizzazione per un appartamento di vacanza?

• Il Cantone deve prevederlo per legge e l’appartamento deve trovarsi in una località che il Cantone ha designato per promuovere il turismo (art. 9 cpv. 2 e 3 LAFE).
• L’autorizzazione viene conteggiata nel contingente annuale del Cantone. In tutta la Svizzera sono consentite al massimo 1'500 unità all’anno (art. 11 LAFE, art. 9 OAIE).
• Di regola, la superficie abitabile netta non può superare i 200 m² e la superficie del fondo, se non è in proprietà per piani, non può superare i 1'000 m² (art. 10 OAIE).
• Se tu, il tuo coniuge o partner registrato, oppure un figlio minorenne possedete già un appartamento di questo tipo, dovete prima venderlo (art. 11 cpv. 1 OAIE).
• Oggi l’acquisto di un appartamento di vacanza il cui acquisto era già stato autorizzato per il venditore non grava sul contingente (art. 9 cpv. 4 lett. a LAFE).

Cantoni e Comuni possono imporre ulteriori restrizioni, per esempio bloccando le autorizzazioni o fissando una quota (art. 13 LAFE).

Posso affittare l’appartamento di vacanza autorizzato?

Sì, ma ci sono dei limiti. L’autorizzazione prevede condizioni che vengono iscritte nel registro fondiario (art. 14 LAFE). Di regola, comprendono (art. 11 cpv. 2 OAIE):

• l’obbligo di utilizzare in modo permanente l’appartamento per lo scopo per cui è stato autorizzato l’acquisto e di ottenere un’autorizzazione per ogni modifica (lett. a),
• per gli appartamenti di vacanza il divieto di affittarli tutto l’anno (lett. f).

L’affitto temporaneo a ospiti in vacanza non è quindi escluso. L’OAIE non stabilisce per quante settimane puoi affittare; fa stato la condizione della tua autorizzazione. L’autorità competente verifica che venga rispettata (art. 11 cpv. 5 OAIE). Una condizione può essere revocata per motivi imperativi se la tua situazione cambia a tal punto da renderla impossibile o inesigibile (art. 14 cpv. 4 LAFE, art. 11 cpv. 4 OAIE).

Acquistare solo per affittare non è un’eccezione: la locazione a titolo professionale di spazi abitativi che non fanno parte di un hotel o di un aparthotel non costituisce uno stabilimento d’impresa (art. 3 OAIE). Per le unità abitative negli aparthotel valgono regole specifiche: almeno il 65 per cento delle quote di valore deve essere gestito in modo alberghiero in permanenza (art. 10 LAFE).

Cosa vuole cambiare il Consiglio federale?

Il 15 aprile 2026 il Consiglio federale ha avviato una consultazione sulla revisione della Lex Koller, conclusasi il 15 luglio 2026. Per gli appartamenti di vacanza propone:

• contingenti annuali più bassi per i Cantoni,
• che ogni acquisto effettuato da una persona all’estero gravi sul contingente, anche la rivendita da una persona all’estero a un’altra persona all’estero,
• che questa rivendita sia di nuovo soggetta ad autorizzazione.

Non è ancora stato presentato un messaggio al Parlamento. Per ora è in vigore il diritto attuale.

Cosa cambia da un Cantone all’altro?

Sono i Cantoni a decidere se e dove le persone all’estero possono acquistare appartamenti di vacanza: designano le località, ricevono il proprio contingente e possono introdurre divieti (art. 9, 11 e 13 LAFE). I contingenti annuali più elevati spettano a Vallese con 330 unità, Grigioni con 290, Ticino con 195, Vaud con 175 e Berna con 140 unità. Cantoni come Zurigo, Zugo, Basilea Città o Ginevra non hanno alcun contingente (allegato 1 OAIE). Nei Comuni con oltre il 20 per cento di abitazioni secondarie si applica inoltre la legge sulle abitazioni secondarie. Il Cantone del Vallese ha pubblicato una scheda informativa sulle condizioni per gli appartamenti di vacanza.

Riassunto, non una consulenza legale. Fanno stato la fonte ufficiale indicata e le regole del tuo comune.