Come dichiaro le imposte sul mio appartamento di vacanza e cosa cambia con l’abolizione del valore locativo?

Che cosa è tassato oggi?

Sono imponibili tutti i redditi da locazione, compresi quelli dell’appartamento di vacanza (art. 21 cpv. 1 lett. a LIFD). Se usi l’appartamento anche tu, fino alla fine del 2028 devi dichiarare anche un valore locativo (art. 21 cpv. 1 lett. b LIFD). Se usi l’appartamento in parte tu e in parte lo affitti, si sommano entrambe le componenti. Trovi nella guida del tuo Cantone come viene calcolato il valore locativo in questo caso; se hai dubbi, chiedi all’ufficio delle imposte.

Puoi dedurre le spese di manutenzione, i costi di ripristino di un immobile appena acquistato, i premi assicurativi e le spese di gestione da parte di terzi (art. 32 cpv. 2 LIFD). In alternativa alle spese effettive, puoi scegliere ogni anno una deduzione forfettaria (art. 32 cpv. 4 LIFD). Per l’imposta federale diretta è pari a:

• 10 per cento dei redditi locativi lordi se, all’inizio del periodo fiscale, l’edificio non ha più di dieci anni,
• 20 per cento se ha più di dieci anni (art. 5 dell’ordinanza sui costi immobiliari).
• La deduzione forfettaria non è ammessa se terzi utilizzano l’immobile prevalentemente a fini commerciali (art. 5 cpv. 3).

I Cantoni applicano deduzioni forfettarie e regole proprie per le imposte cantonali. Trovi nella guida del tuo Cantone come vengono trattate le commissioni delle piattaforme, le spese di pulizia e gli altri costi di locazione.

Se l’appartamento si trova in un Cantone diverso da quello in cui vivi, sei assoggettato alle imposte in quel Cantone per appartenenza economica (art. 4 cpv. 1 LAID). Prevedi quindi di presentare lì una dichiarazione d’imposta per l’immobile.

Cosa cambia dal 1° gennaio 2029?

Il 28 settembre 2025 Popolo e Cantoni hanno approvato l’abolizione del valore locativo. Il Consiglio federale ha messo in vigore la riforma il 1° gennaio 2029. Ecco cosa cambia per gli appartamenti di vacanza:

Prima dell’entrata in vigore non è ancora stato chiarito nel dettaglio come la Confederazione e i Cantoni calcoleranno le imposte su un appartamento usato in parte dal proprietario e in parte locato. Non abbiamo trovato indicazioni in merito. Annota comunque già da oggi i periodi in cui l’appartamento è occupato.

La nuova imposta sugli immobili secondari

Con la riforma, i Cantoni potranno introdurre una imposta speciale sugli immobili secondari utilizzati prevalentemente dai proprietari, in concomitanza con l’abolizione del valore locativo. L’imposta dovrebbe compensare le minori entrate, soprattutto nei Cantoni turistici. Chi affitta prevalentemente il proprio appartamento probabilmente non sarà soggetto all’imposta. I Cantoni stabiliranno cosa significa «prevalentemente».

• Grigioni prevede dal 2029 un’imposta immobiliare speciale dell’1,5 per mille del valore determinante per l’imposta sulla sostanza per le abitazioni secondarie utilizzate prevalentemente dai proprietari. Già oggi i Comuni possono riscuotere un’imposta immobiliare fino a 2 per mille.
• Vallese: non è ancora chiaro se il Cantone introdurrà un’imposta di questo tipo.
• Berna: i Comuni possono riscuotere un’imposta immobiliare fino all’1,5 per mille del valore ufficiale e un’imposta sulle abitazioni secondarie.
• Vaud: i Comuni possono riscuotere un contributo sulle abitazioni secondarie a carico del proprietario, come a Montreux.
• Friburgo: il forfait della tassa di soggiorno per le abitazioni secondarie si basa su 150 notti e si applica ai proprietari anche quando usano l’immobile personalmente.

Cosa significa per te?

1. Annota ogni anno i redditi locativi, le notti in cui l’appartamento è affittato e i periodi di uso proprio, separati per canale.
2. Conserva le ricevute per le spese di manutenzione, l’assicurazione, la gestione e la pulizia. Ogni anno confronta la deduzione forfettaria con le spese effettive.
3. Se l’appartamento si trova in un altro Cantone, prevedi di presentare lì una dichiarazione d’imposta.
4. Segui le decisioni del tuo Cantone sull’imposta speciale sugli immobili secondari, attese entro il 2029.
5. Se il tuo fatturato raggiunge CHF 100'000 all’anno, verifica se devi assoggettarti all’IVA.

Riassunto, non una consulenza legale. Fanno stato la fonte ufficiale indicata e le regole del tuo comune.