Affittare una casa vacanza nel Cantone Grigioni: quali regole?

Notifica degli ospiti

A livello cantonale, l’obbligo di notifica riguarda solo gli ospiti stranieri: chi li ospita a pagamento fa compilare e firmare un modulo ufficiale di notifica degli ospiti, verifica il documento d’identità e conserva i moduli per un anno a disposizione della polizia. Dal 2015 l’obbligo cantonale non vale più per gli ospiti svizzeri. In pratica, chi ospita notifica comunque tutti gli ospiti, perché i comuni lo richiedono per la tassa di soggiorno e la carta ospiti (ad es. a Davos/Klosters entro 24 ore).

Termine: Cantone: modulo ufficiale di notifica degli ospiti all’arrivo, da conservare per un anno. Comuni: varia a seconda della destinazione, ad es. a Davos/Klosters notifica dell’arrivo entro 24 ore e della partenza immediatamente.
Procedura: Modulo ufficiale di notifica degli ospiti tramite il comune; nelle destinazioni, perlopiù in formato digitale nel sistema dell’organizzazione turistica (ad es. Destination Davos Klosters, 4tix a Scuol, strumento di registrazione della destinazione Lenzerheide).
Base legale: Art. 11 della Legge sugli esercizi pubblici (CSC 945.100); art. 3–10 delle disposizioni esecutive della legge sugli esercizi pubblici (CSC 945.110); leggi comunali sulle tasse per gli ospiti e sul turismo; Confederazione: art. 16 LStrI (obbligo di notifica per le persone straniere alloggiate a titolo professionale)

Tassa di soggiorno e tributi

Ogni comune decide autonomamente. Tre modelli: tassa di soggiorno per ospite e notte (Davos, Klosters, St. Moritz, Pontresina, Scuol, Samnaun), forfait a carico del locatore in base alla superficie o ai posti letto, senza tassa per notte (Flims, Laax, Vaz/Obervaz, Arosa, Celerina, Silvaplana, Sils), oppure scelta tra i due modelli (Lantsch/Lenz). Spesso si aggiunge un contributo per la promozione turistica, a carico del locatore. Per le case di vacanza, le tariffe per notte variano da CHF 2.90 (St. Moritz) a CHF 5.90 (Davos). Chi usa personalmente la propria abitazione paga di solito un forfait annuale; chi la affitta paga per notte o versa il forfait del locatore.

Chi riscuote: Comune; la riscossione è spesso delegata alla destinazione (ad es. Davos Destinations-Organisation, Engadin Scuol Samnaun Val Müstair).
Tributo cantonale: Non risulta una tassa cantonale di soggiorno.
Base legale: Art. 2 cpv. 3, art. 22 (tassa di soggiorno), 22a (tassa di alloggio), 23 (contributo per la promozione turistica) della Legge sulle imposte comunali e di culto (LICC, CSC 720.200); leggi comunali sul turismo

Esempi
Comune	Aliquota
Davos	CHF 5.90 a persona per notte (dai 12 anni), estate e inverno Fonte
St. Moritz	CHF 2.90 a persona per notte nelle case di vacanza (dai 12 anni); forfait annuale per le abitazioni secondarie: CHF 400–1'200 a seconda del numero di camere, con deduzione delle tasse di soggiorno versate Fonte
Flims/Laax	Nessuna tassa per notte; il locatore paga CHF 13 per m² di superficie abitabile netta (max. 180 m²) all’anno Fonte

Airbnb non riscuote la tassa di soggiorno nel Cantone Grigioni: la incassi tu o paghi il forfait.

Destinazioni

Davos Klosters (Davos, Klosters): Davos CHF 5.90, Klosters CHF 5.50 a persona per notte; i bambini fino a 11 anni sono esenti. Forfait annuale (Davos CHF 168, Klosters CHF 150 per posto letto) solo per uso proprio. Il locatore versa inoltre al comune il contributo per la promozione turistica. Notificare l’arrivo alla destinazione entro 24 ore con il modulo ufficiale (online o presso l’ufficio informazioni turistiche) e la partenza immediatamente; a Klosters, comunicare i pernottamenti del mese precedente entro il 5 (tax@davos.ch, tax@klosters.ch). Obbligo della carta ospiti: Davos Klosters Card completa solo se è stata pagata la tassa di promozione turistica; altrimenti «Card Private», senza impianti di risalita. Vale anche per le locazioni non professionali e tramite piattaforme. Votazione del 29.11.2026 sulle quote di abitazioni primarie. Fonte
Engadin St. Moritz (St. Moritz, Pontresina, Celerina, Silvaplana, Sils e altri.): Tassa di soggiorno: CHF 2.90 a St. Moritz e CHF 3.10 a Pontresina per persona e notte (bambini sotto i 12 anni esenti). A Celerina, Silvaplana e Sils non c’è una tassa per ospite: i locatori pagano un importo forfettario (a Celerina in base ai m², a Silvaplana CHF 350 per letto, a Sils CHF 550 per letto nel 2026). A St. Moritz e Pontresina si aggiunge una tassa per la promozione economica di CHF 0.50 a notte, a carico dei locatori. A St. Moritz controlla con precisione l’occupazione e versa le tasse di soggiorno al Comune entro la fine del mese successivo. Non è stato possibile verificare l’esistenza di un portale specifico per le notifiche. A St. Moritz, per le abitazioni secondarie è obbligatorio pagare una tassa forfettaria annuale (CHF 400–1200), anche se vengono affittate; le tasse di soggiorno versate sono computate fino a concorrenza di tale importo. Fonte
Flims Laax (Flims, Laax, Falera): Nessuna tassa per ospite a notte. I locatori pagano una tassa turistica di CHF 13 per m² di superficie abitabile netta (massimo 180 m²) all’anno; viene dedotta la tassa forfettaria per uso proprio. Legge in vigore dal 1.1.2015, confermata dal Tribunale federale (2C_1049/2017). Consegna la carta ospiti agli ospiti (online o all’ufficio informazioni turistiche). Non è stato possibile verificare le modalità di notifica per i locatori. Flims impone l’uso come abitazione primaria alle abitazioni primarie soggette al diritto previgente (data non verificata). Fonte
Lenzerheide (Vaz/Obervaz, Lantsch/Lenz (Churwalden non verificato)): Vaz/Obervaz: nessuna tassa a notte; i locatori pagano CHF 100 + CHF 8 per m² all’anno. Lantsch/Lenz: si può scegliere tra un importo forfettario (CHF 90 + CHF 7 per m², massimo 150 m²) e CHF 4.00 per persona e notte a partire dai 16 anni. Registra i dati degli ospiti nel sistema di registrazione della destinazione; a Lantsch/Lenz la fattura arriva a fine anno ed è pagabile entro 30 giorni. La legge sul turismo di Vaz/Obervaz è in vigore dal 1.1.2022; non è stata trovata nessuna revisione per il 2026. Fonte
Arosa (Arosa): Dal 1.6.2021 non si paga più una tassa di soggiorno a notte. I locatori pagano una tassa di alloggio di CHF 400 + CHF 22 per m² (massimo 150 m²); dal 1.1.2027 sarà di CHF 425 + CHF 23.30. Le frazioni pagano il 100/60/30% a seconda della zona. Non documentato (Arosa Card per gli ospiti). Le nuove tariffe sono state approvate dal Consiglio comunale il 15.10.2025. Fonte
Scuol (Engadin Scuol Samnaun Val Müstair) (Scuol, Samnaun): Scuol: CHF 5.00 per persona e notte a partire dai 12 anni; i locatori pagano inoltre una tassa turistica in base alle dimensioni dell’abitazione. Dal 1.1.2027, l’importo forfettario annuale per uso proprio sarà di CHF 330–1000. Samnaun: CHF 4.00 a partire dai 17 anni; i locatori pagano inoltre un contributo promozionale di CHF 1.00 a notte. Scuol: registra i pernottamenti nel sistema 4tix della destinazione. Samnaun: registra gli ospiti nel sistema della carta ospiti il giorno dell’arrivo; la fattura è emessa a partire dal 10 del mese successivo. Il sito del Comune di Scuol blocca le richieste automatiche; le tariffe sono tratte dalle disposizioni esecutive archiviate del 2022 e dagli annunci. Fonte

Tassa di soggiorno nei comuni del Cantone Grigioni

Autorizzazione e registrazione

Per il solo alloggio non serve un’autorizzazione cantonale (la Legge sugli esercizi pubblici la richiede solo per la somministrazione di cibi e bevande). I locatori devono però registrarsi presso l’ufficio comunale o della destinazione che riscuote la tassa di soggiorno (ad es. Davos Klosters).

Limitazioni

Nessun limite massimo di pernottamenti come a Lucerna o Ginevra. Le restrizioni derivano dalla normativa sulle abitazioni secondarie e dalle regole comunali sulle abitazioni primarie: a Flims le abitazioni primarie secondo il diritto anteriore sono soggette a un obbligo di destinazione ad abitazione primaria; a Davos il 29.11.2026 si voterà sulle quote di abitazioni primarie in caso di ristrutturazione di case più grandi secondo il diritto anteriore. Dal deposito dell’iniziativa di Davos sulle abitazioni primarie (settembre 2025) è in vigore una zona di pianificazione.

Abitazioni secondarie

La maggior parte dei comuni turistici supera il 20% di abitazioni secondarie; lì non sono ammesse nuove abitazioni secondarie senza vincoli. Le nuove abitazioni sono consentite solo come abitazioni primarie o come abitazioni sfruttate a scopo turistico: affittate stabilmente agli ospiti per brevi periodi, a condizioni di mercato e usuali nella località, come appartamento annesso nella casa in cui vive il proprietario oppure tramite una struttura ricettiva organizzata; la limitazione è iscritta nel registro fondiario e l’uso proprio è escluso. Le abitazioni secondo il diritto anteriore (esistenti o autorizzate l’11.3.2012) possono essere usate liberamente e affittate come case di vacanza; in caso di ristrutturazione è possibile aumentare la superficie utile principale del 30%, dal 1.10.2024 anche con appartamenti aggiuntivi. Secondo il Tribunale federale (1C_317/2025), sauna, piscina e sala fitness rientrano in questi 30%. Le abitazioni con vincolo di abitazione primaria non possono essere affittate a ospiti in vacanza, salvo sospensione del vincolo.

Imposte

I proventi della locazione costituiscono reddito. I comuni possono riscuotere un’imposta immobiliare fino a 2‰ (art. 17–19 LICC). Dal 2029 è prevista un’imposta immobiliare speciale dell’1,5‰ del valore fiscale per l’imposta sulla sostanza, applicata alle abitazioni secondarie utilizzate prevalentemente dai proprietari, in sostituzione del valore locativo; comuni e chiese possono introdurre aliquote proprie. Le abitazioni affittate prevalentemente non dovrebbero essere soggette all’imposta; il limite non è ancora definito.

Novità

29 novembre 2026 · Votazione popolare: Davos voterà sulla revisione parziale della legge sulle abitazioni secondarie: in caso di demolizione, nuova costruzione o ristrutturazione di case con almeno quattro abitazioni secondo il diritto anteriore, il 50% della superficie abitabile deve essere destinato ad abitazioni primarie; metà può essere riscattata pagando CHF 4'500/m² (CHF 3'200 per le abitazioni sfruttate a scopo turistico). Gran Consiglio di Davos, 20.8.2026: 10 a 6. Fonte
27 agosto 2026 · in esame: Il governo propone un’imposta immobiliare dell’1,5‰ sulle abitazioni secondarie utilizzate prevalentemente dai proprietari (consultazione fino al 27.11.2026, prevista dal 1.1.2029) Fonte
11 agosto 2026 · sentenza: Tribunale federale 1C_317/2025: i locali benessere e gli spazi comuni rientrano nell’ampliamento del 30% delle abitazioni secondo il diritto anteriore Fonte/1845170)
25 giugno 2026 · approvato: Scuol aumenta il forfait annuale della tassa di soggiorno dal 1.1.2027 (CHF 330–1'000 a seconda del numero di camere) Fonte
22 dicembre 2025 · in vigore: Sils: nel 2026 il forfait per posto letto aumenta da CHF 515 a CHF 550 all’anno Fonte
15 ottobre 2025 · approvato: Arosa: adeguamento al rincaro delle tasse di alloggio e dei contributi per la promozione turistica dal 1.1.2027 (CHF 425 + 23.30 per m²) Fonte

Ancora aperto: Non è stato trovato un portale specifico per le notifiche per i locatori a St. Moritz, Flims Laax e Arosa. La percentuale esatta di abitazioni secondarie per ciascun Comune non è stata verificata (inventario delle abitazioni ARE). Non è stato possibile verificare l’inizio della zona di pianificazione di Davos né un’eventuale proroga. La data dell’obbligo di abitazione primaria a Flims non è stata verificata. Le tariffe di Klosters, Pontresina, Celerina, Silvaplana, Vaz/Obervaz, Lantsch/Lenz, Flims/Laax e Samnaun sono state riprese dal nostro file 0069 e non ricalcolate. La tariffa di CHF 5.00 a Scuol è basata solo sulla versione archiviata e sugli annunci. Il testo degli articoli 7/11/14 LASec non è stato verificato online (Fedlex funziona solo con JavaScript).

Domande frequenti

Devo notificare i miei ospiti nel Cantone Grigioni?

Airbnb riscuote la tassa di soggiorno a Grigioni?