Cosa devo fare prima di affittare il mio appartamento di vacanza?

Questa lista ti accompagna dalla decisione al primo conteggio. Spunta le attività che hai completato. Trovi i dettagli di ogni punto nella guida per affittare un appartamento di vacanza.

1. Posso affittare?

1. Hai richiesto un estratto del registro fondiario e verificato se vi è annotata una limitazione d’uso ai sensi della legge sulle abitazioni secondarie (legge sulle abitazioni secondarie).
2. Se l’appartamento è in proprietà per piani: hai verificato l’atto costitutivo, il regolamento e i verbali per eventuali regole sull’affitto (proprietà per piani).
3. Se sei inquilino o inquilina: hai ottenuto il consenso della proprietà, preferibilmente per iscritto (sublocazione).
4. Se risiedi all’estero: hai letto le condizioni dell’autorizzazione secondo la Lex Koller; non è consentito affittare tutto l’anno (Lex Koller).
5. Hai verificato le regole del Cantone e della città: autorizzazioni, registrazione, limiti di pernottamento, soggiorno minimo (regole per Cantone).
6. Hai deciso se offrire la colazione o altri servizi e verificato le conseguenze (colazione e protezione antincendio).

2. Registrazione e copertura assicurativa

1. Ti sei registrato come locatore o locatrice presso il Comune o l’organizzazione turistica e hai ottenuto l’accesso al sistema di notifica (tassa di soggiorno).
2. Hai verificato le modalità e i termini per la notifica degli ospiti nel Cantone (notifica degli ospiti).
3. In Ticino hai richiesto il numero identificativo dell’Agenzia turistica ticinese; nella città di Lucerna hai richiesto il numero della città.
4. Hai informato per iscritto la tua assicurazione dell’affitto e hai chiesto conferma della copertura (assicurazione).
5. Hai preparato l’informativa sulla protezione dei dati e un avviso per gli ospiti (protezione dei dati).

3. Preparare l’appartamento

1. Hai almeno due set di biancheria da letto e asciugamani per ogni letto.
2. La cucina è completa: stoviglie per tutti i posti letto, padelle, coltelli, macchina del caffè e provviste di base.
3. Hai provato il Wi-Fi e annotato la password nella cartella informativa per gli ospiti.
4. Hai preparato una cartella informativa con istruzioni per il check-in, regole della casa, rifiuti, riscaldamento e numeri d’emergenza 118, 144 e 117.
5. Hai installato i rilevatori di fumo e messo una coperta antincendio in cucina.
6. Hai un armadio chiudibile a chiave per i tuoi oggetti personali.
7. Hai organizzato la consegna delle chiavi: di persona, con una cassetta portachiavi o tramite un vicino.

4. Definire prezzi e regole

1. Hai calcolato i costi per notte e incluso le commissioni dei canali (calcolare il prezzo).
2. Hai definito i prezzi stagionali e il numero minimo di pernottamenti.
3. Hai calcolato la tariffa per la pulizia finale (pulizia finale).
4. Hai annotato la tassa di soggiorno del Comune per persona e per notte: va aggiunta separatamente alla fattura.
5. Hai messo per iscritto le condizioni di cancellazione, l’acconto, la cauzione e le regole della casa (diritto di locazione).

5. Annuncio e canali

1. Hai scattato le foto alla luce del giorno e chiarito i diritti sulle immagini di terzi (foto e descrizione).
2. Hai scritto una descrizione veritiera in due lingue, indicando distanze e costi.
3. Hai scelto i canali: piattaforme, ufficio turistico, sito web personale (piattaforme).
4. Hai sincronizzato i calendari di tutti i canali per evitare doppie prenotazioni (channel manager).
5. Hai pubblicato online una pagina per le prenotazioni dirette con dati legali e prezzo finale (prenotazioni dirette).

6. La prima prenotazione

1. Hai verificato la richiesta e confermato il prezzo finale, comprese pulizie, extra e tassa di soggiorno.
2. Hai inviato una fattura QR per l’acconto e controllato che il pagamento sia arrivato.
3. Hai chiesto all’ospite i dati necessari per la notifica degli ospiti.
4. Hai inviato le informazioni sull’arrivo e le regole della casa qualche giorno prima dell’arrivo.
5. All’arrivo hai controllato il documento d’identità e compilato la notifica degli ospiti in ogni sua parte, facendola firmare, finché è in vigore la normativa federale (notifica degli ospiti).
6. Hai trasmesso la notifica entro il termine previsto dal Cantone.

7. Dopo il soggiorno e il primo conteggio

1. Hai pulito l’appartamento e documentato con foto l’inventario e gli eventuali danni.
2. Hai conteggiato il saldo e gli eventuali extra.
3. Hai conteggiato e versato la tassa di soggiorno entro il termine fissato dal Comune.
4. Hai conservato le notifiche degli ospiti per il periodo richiesto dal Cantone e poi le hai cancellate.
5. Hai annotato ricavi, pernottamenti e costi per la dichiarazione d’imposta (imposte).
6. Tieni d’occhio il fatturato: se supera CHF 100'000 all’anno, sei assoggettato all’IVA (IVA).