Cosa devo sapere se affitto il mio appartamento di vacanza?

Affittare un appartamento di vacanza in Svizzera non è complicato, ma le regole sono sparse: alcune si trovano nel diritto federale, altre nella legge del tuo Cantone, altre ancora nel regolamento del tuo Comune o della tua comunione di proprietari per piani. A queste si aggiungono le condizioni delle piattaforme, che nel 2026 sono cambiate più volte. Queste guide raccolgono tutte le informazioni, con frasi brevi e le relative fonti.

Sei agli inizi? Guida passo per passo e checklist

In dieci passi, la guida ti accompagna in tutto quello che devi fare prima dell’arrivo del primo ospite e dopo la prima partenza: verificare se puoi affittare, annunciarti, assicurarti, definire i prezzi, scegliere i canali, gestire la notifica degli ospiti, la tassa di soggiorno e le imposte. La checklist riassume tutto, così puoi spuntare le singole attività.

• Come posso affittare il mio appartamento di vacanza in Svizzera?Affittare un appartamento di vacanza in Svizzera, passo dopo passo: diritto, Comune, assicurazione, prezzi, piattaforme, notifica degli ospiti, tassa di soggiorno e primo conteggio.
• Cosa devo fare prima di affittare il mio appartamento di vacanza?Checklist da spuntare: aspetti legali e Comune, assicurazione, dotazione, prezzi, annuncio, prima prenotazione, notifica degli ospiti, tassa di soggiorno e imposte per il tuo appartamento di vacanza.

Denaro: prezzi, ricavi e pulizia

Quanto deve costare una notte perché ti resti abbastanza dopo le commissioni di Airbnb, Booking.com o Vrbo? Quanto rende in media un appartamento di vacanza in Svizzera e quali costi e imposte devi dedurre? E come calcoli un prezzo equo per la pulizia finale senza rimetterci a ogni prenotazione? Le tre guide propongono calcoli basati su ipotesi esplicite, che puoi sostituire con i tuoi dati.

• Come calcolo il prezzo del mio appartamento di vacanza?Calcola la tariffa a notte del tuo appartamento di vacanza: costi, commissioni di Airbnb, Booking.com, Vrbo e atraveo, pulizia, stagione e soggiorno minimo, con calcolatore.
• Mi conviene affittare il mio appartamento di vacanza?Conviene affittare un appartamento di vacanza? Una stima di ricavi, costi e imposte, con la media svizzera di Airbnb rilevata da AirROI e tutte le ipotesi.
• Quanto dovrebbe costare la pulizia finale del mio appartamento di vacanza?Pulizia finale dell’appartamento di vacanza: calcola correttamente il supplemento, scopri cosa addebitano Airbnb, Vrbo e atraveo, come indicare il prezzo, checklist e assunzione di una persona addetta alle pulizie.

Attirare ospiti e distribuire il lavoro

Foto di qualità e una descrizione sincera decidono se qualcuno prenota. Le prenotazioni dirette ti fanno risparmiare sulle commissioni e puoi offrire un prezzo più basso rispetto a quello sulle piattaforme. E se non hai tempo: quanto costa un’agenzia e a cosa devi fare attenzione nel contratto?

• Come faccio belle foto e scrivo una buona descrizione per il mio appartamento di vacanza?Foto curate e una descrizione sincera per il tuo annuncio di un appartamento di vacanza: regole per le foto, diritti sulle immagini, struttura del testo, informazioni obbligatorie e lingue.
• Come posso ricevere più prenotazioni dirette per la mia casa vacanze?Prenotazioni dirette per la tua casa vacanze: perché convengono, perché puoi offrire prezzi più bassi (art. 8a LCD), fattura QR, acconto e tassa di soggiorno separata.
• Devo affittare autonomamente il mio appartamento di vacanza o affidarlo a un’agenzia?Affittare autonomamente il tuo appartamento di vacanza o affidarlo a un’agenzia: modelli, costi documentati in Svizzera, cosa controllare nel contratto e quando conviene ciascuna opzione.

Diritto per chi ospita: i temi federali

Queste pagine spiegano cosa vale in tutta la Svizzera, indicando la legge e l’articolo, e rimandano ai Cantoni che applicano regole diverse. La legge sulle abitazioni secondarie è l’argomento più cercato. Per le regole del tuo Cantone, per esempio i limiti di notti a Ginevra, nel Canton Vaud o nella città di Lucerna, consulta la panoramica Norme per Cantone.

• La legge sulle abitazioni secondarie mi permette di affittare la mia abitazione secondaria?Legge sulle abitazioni secondarie spiegata: abitazioni di diritto anteriore all’11.3.2012, abitazioni sfruttate a scopi turistici, vincolo di abitazione primaria, Comuni oltre il 20 %.
• Affittare un appartamento di vacanza è locazione o ospitalità?Locazione di vacanza fino a tre mesi: quali regole del diritto di locazione si applicano (art. 253a CO), quando si tratta di ospitalità e cosa significa per cancellazioni, deposito di garanzia e difetti.
• Posso subaffittare il mio appartamento in affitto su Airbnb?Subaffitto su Airbnb e simili: consenso ai sensi dell’art. 262 CO, quando il locatore può dire di no, rischio di disdetta, guadagno e regole nei cantoni GE, VD e LU.
• La comunità dei proprietari per piani può vietare gli affitti a ospiti in vacanza?Affittare un appartamento di vacanza in proprietà per piani: cosa possono disciplinare il regolamento e l’atto costitutivo, la sentenza del Tribunale federale 5A_436/2018 e come procedere.
• Devo notificare alla polizia gli ospiti del mio appartamento di vacanza?Obbligo di notifica degli ospiti in Svizzera: cosa prevedono l’art. 16 LStrI e l’art. 18 OASA, quali Cantoni richiedono la notifica di tutti gli ospiti e cosa dovrebbe cambiare con EasyGov.
• Quali dati degli ospiti posso raccogliere per la notifica e per quanto tempo posso conservarli?Dati degli ospiti secondo la legge sulla protezione dei dati: cosa puoi raccogliere, se puoi fare una copia del documento d’identità, per quanto tempo conservare le notifiche degli ospiti e cosa comunicare agli ospiti.
• Da quando devo applicare l’IVA al mio appartamento di vacanza?IVA sull’appartamento di vacanza: obbligo a partire da CHF 100'000 di fatturato, aliquota speciale del 3,8 % per l’alloggio, proroga fino al 2031 e imposta sull’acquisto sulle commissioni delle piattaforme.
• Come dichiaro le imposte sul mio appartamento di vacanza e cosa cambia con l’abolizione del valore locativo?Tassazione dell’appartamento di vacanza: redditi locativi, deduzioni e deduzione forfettaria, cosa cambia con l’abolizione del valore locativo dal 2029 e con la nuova imposta sugli immobili secondari.
• Posso acquistare e affittare un appartamento di vacanza in Svizzera se vivo all’estero?Lex Koller e appartamenti di vacanza: chi ha bisogno di un’autorizzazione, contingenti, 200 m², divieto di affitto tutto l’anno e cosa vuole cambiare il Consiglio federale nel 2026.
• Di quale assicurazione ho bisogno se affitto il mio appartamento di vacanza?Affittare e assicurare un appartamento di vacanza: edificio, mobilia domestica, responsabilità civile, aggravamento del rischio secondo l’art. 28 LCA, AirCover e cosa vale per la proprietà per piani e gli appartamenti in affitto.
• Mi serve un’autorizzazione per offrire la colazione agli ospiti?Appartamento di vacanza con colazione o servizio in camera: quando serve un’autorizzazione per esercizi pubblici, obbligo di notifica secondo la legislazione sulle derrate alimentari, IVA e protezione antincendio.

Tassa di soggiorno, notifica degli ospiti, piattaforme e channel manager

La tassa di soggiorno è disciplinata dai Cantoni e dai Comuni; per molte località di vacanza trovi tariffe, forfait e un calcolatore. La notifica degli ospiti è organizzata in modo diverso a seconda del Cantone. Confrontiamo in franchi le commissioni di Airbnb, Booking.com, Vrbo, atraveo e degli uffici del turismo. Alla voce channel manager scopri come sincronizzare i calendari di tutti i canali.

• Tassa di soggiorno per appartamenti di vacanza: chi paga, quanto e come conteggiarla?Tassa di soggiorno in Svizzera: chi la riscuote, tariffa per notte o forfait, bambini, esenzioni, dove la riscuote Airbnb e come conteggiarla. Con calcolatore e località.
• Quali ospiti devi notificare in Svizzera?Quali ospiti devi notificare, cosa richiedono la Confederazione e i Cantoni, termini, conservazione, protezione dei dati e cosa cambierà con la notifica digitale tramite EasyGov.
• Quanto costano Airbnb, Booking.com e simili a chi ospita in Svizzera?Airbnb, Booking.com, Vrbo, atraveo, Holidu, HomeToGo e ufficio del turismo a confronto: quanto ti resta di una prenotazione da CHF 840, con fonti. Aggiornato al 6.11.2026.
• Che cos’è un channel manager e ce n’è uno gratis?Cosa fa un channel manager, la differenza tra link del calendario e interfaccia, quanto costano Smoobu, Lodgify e simili e come Stovita sincronizza gratis i tuoi calendari.

Cosa è cambiato nel 2026 per chi ospita?

Dal 13 ottobre 2026 Airbnb applica a chi ospita in Svizzera la commissione unica del 15,5 %; dal 29 ottobre Vrbo applica il 12 % per prenotazione. La Confederazione intende digitalizzare la notifica degli ospiti tramite EasyGov; la consultazione è aperta fino al 27 novembre 2026. Il Parlamento ha prorogato fino alla fine del 2031 l’aliquota speciale IVA per le prestazioni di alloggio e dal 2029 il valore locativo sarà abolito. Scopri cosa significa per te nelle pagine qui sopra.