La comunità dei proprietari per piani può vietare gli affitti a ospiti in vacanza?

Cosa dice la legge?

In qualità di proprietaria o proprietario per piani, hai il diritto esclusivo di utilizzare il tuo appartamento. Sei libero di amministrare e usare i tuoi locali, ma non puoi ostacolare gli altri nell’esercizio dello stesso diritto né danneggiare le parti comuni (art. 712a CC).

La comunità può adottare un regolamento sull’amministrazione e sull’uso. Occorre la maggioranza dei proprietari, che rappresenti anche più della metà delle quote di valore, salvo che l’atto costitutivo o il regolamento richiedano di più (art. 712g cpv. 3 CC). L’atto costitutivo può inoltre prevedere che gli altri proprietari possano opporsi a un affitto entro 14 giorni. Senza un motivo importante, l’opposizione non è valida (art. 712c cpv. 2 e 3 CC).

Si applica anche il diritto di vicinato: nessuno può disturbare i vicini con rumori eccessivi o altre immissioni (art. 684 CC).

Cosa ha deciso il Tribunale federale?

In un complesso residenziale di Nidvaldo con 26 appartamenti, nel 2015 l’assemblea ha deciso di vietare gli affitti giornalieri, settimanali e mensili, consentendo solo quelli a lungo termine. Il regolamento richiedeva una maggioranza dei due terzi per le modifiche e la decisione ha raggiunto tale maggioranza. Un proprietario, la cui figlia pubblicizzava l’appartamento su Airbnb, ha impugnato la decisione, ma ha perso in tutte le istanze (Tribunale federale 5A_436/2018 del 4.4.2019).

• Secondo il Tribunale, l’affitto di breve durata con pulizia e cambio della biancheria è un’attività commerciale di alloggio, non «abitare». Il regolamento già in vigore non lo consentiva quindi.
• La comunità può stabilire autonomamente le regole d’uso. I limiti sono fissati dagli art. 2 e 27 CC, dagli art. 19 segg. CO e dalla natura della proprietà per piani.
• Un divieto generale di affitto di norma non è compatibile con il diritto federale, perché di fatto costringerebbe i proprietari a usare personalmente l’appartamento.

La sentenza riguarda un caso specifico. La validità di un divieto nel tuo complesso dipende dalla formulazione del regolamento, dal quorum e dalla situazione. Non abbiamo cercato sentenze più recenti del Tribunale federale su questa questione.

Cosa significa per te?

1. Procurati l’atto costitutivo, il regolamento e i verbali delle ultime assemblee, per esempio presso l’amministrazione o il registro fondiario, dove il regolamento è annotato (art. 712g cpv. 3 CC).
2. Cerca termini come «destinazione abitativa», «uso commerciale», «affitto», «opposizione» e verifica il quorum richiesto per le modifiche.
3. Se non trovi disposizioni in merito, parlane con l’amministrazione e i vicini prima di ospitare il primo ospite. Un dialogo aperto spesso evita che la questione venga sottoposta all’assemblea.
4. Consegna agli ospiti un regolamento della casa con gli orari di riposo e le indicazioni su rifiuti, lavanderia e parcheggio.
5. Verifica quali assicurazioni ha stipulato la comunità. L’assemblea è responsabile di assicurare l’edificio contro incendi e altri pericoli e di stipulare le consuete assicurazioni di responsabilità civile (art. 712m cpv. 1 n. 6 CC).

Se l’assemblea vota su un divieto

• Verifica che sia raggiunto il quorum richiesto. Nel caso di Nidvaldo, il regolamento prevedeva una maggioranza dei due terzi.
• Proponi regole meno restrittive, per esempio una durata minima, un numero massimo di ospiti, un regolamento della casa o una persona di riferimento sul posto.
• Puoi impugnare davanti al giudice, entro un mese, una decisione contraria alla legge o agli statuti (art. 75 CC, applicabile per rinvio dell’art. 712m cpv. 2 CC). Chiedi consiglio per tempo.

Cosa cambia da un Cantone all’altro?

La proprietà per piani è disciplinata dal diritto federale e si applica allo stesso modo ovunque. Cambiano da un Cantone all’altro le norme aggiuntive: in Vallese, come locatore devi registrarti presso il Comune; nel Cantone di Berna, nei grandi edifici plurifamiliari può essere necessaria un’autorizzazione per il cambiamento di destinazione; a Ginevra e nel Vaud, per gli appartamenti interi si applica il limite di 90 giorni. Nei Comuni con più del 20 per cento di residenze secondarie, verifica anche la Legge sulle abitazioni secondarie (LASec).

Riassunto, non una consulenza legale. Fanno stato la fonte ufficiale indicata e le regole del tuo comune.