Ab wann muss ich für meine Ferienwohnung Mehrwertsteuer abrechnen?

Wann bin ich mit der Ferienwohnung steuerpflichtig?

Steuerpflichtig ist, wer ein Unternehmen betreibt, also selbständig eine auf nachhaltige Einnahmen ausgerichtete Tätigkeit ausübt und unter eigenem Namen auftritt (Art. 10 Abs. 1 und 1bis MWSTG). Regelmässige Vermietung an Gäste kann darunter fallen. Befreit bist du aber, solange du im Jahr weniger als CHF 100'000 Umsatz aus Leistungen erzielst, die nicht von der Steuer ausgenommen sind (Art. 10 Abs. 2 Bst. a MWSTG). Gerechnet wird ohne MWST (Art. 10 Abs. 2bis MWSTG).

Zum Umsatz zählen Übernachtungen, Endreinigung und Extras, die du Gästen verrechnest. Die Dauervermietung einer Wohnung zählt nicht, weil sie von der Steuer ausgenommen ist. Führst du daneben als Einzelperson ein Geschäft, kann dessen Umsatz mitzählen; das klärst du mit der ESTV.

Die Befreiung endet, sobald du die Grenze im letzten Geschäftsjahr erreicht hast oder absehbar ist, dass du sie innert 12 Monaten nach dem Start überschreitest (Art. 14 Abs. 3 MWSTG). Dann meldest du dich innert 30 Tagen bei der ESTV an (Art. 66 Abs. 1 MWSTG).

Welcher Steuersatz gilt?

• 3,8 Prozent für Beherbergungsleistungen: Unterkunft einschliesslich Frühstück, auch wenn du das Frühstück separat verrechnest (Art. 25 Abs. 4 MWSTG).
• Nebenleistungen behandelt das Gesetz wie die Hauptleistung (Art. 19 Abs. 4 MWSTG). Ob Endreinigung oder Wäsche bei dir als Nebenleistung zur Übernachtung gelten, klärst du im Zweifel mit der ESTV.
• 8,1 Prozent Normalsatz für andere Leistungen, zum Beispiel Mahlzeiten ausser Frühstück (Art. 25 Abs. 1 und 3 MWSTG).

Der Sondersatz steht heute bis längstens 31. Dezember 2027 im Gesetz. Nationalrat und Ständerat haben eine Verlängerung bis Ende 2031 beschlossen; der Ständerat hat am 29. September 2026 zugestimmt. Die Änderung gilt erst, wenn die Referendumsfrist ungenutzt abläuft. Ohne Verlängerung gälte ab 2028 der Normalsatz von 8,1 Prozent.

Rechenbeispiel: Sind deine Preise inklusive MWST, steckt bei 3,8 Prozent ein Anteil von 3,8 / 103,8 = 3,66 Prozent drin. Bei CHF 110'000 Umsatz inklusive MWST schuldest du also rund CHF 4'027, abzüglich der Vorsteuer auf deinen Ausgaben. Mit der Saldosteuersatzmethode rechnest du einfacher ab, wenn dein Umsatz höchstens CHF 5'024'000 beträgt; den Satz legt die ESTV fest (Art. 37 MWSTG).

Lohnt sich die freiwillige Steuerpflicht?

Wer befreit ist, darf auf die Befreiung verzichten, mindestens für eine Steuerperiode (Art. 11 MWSTG). Dann ziehst du die Vorsteuer auf Ausgaben ab, etwa bei einer grossen Renovation, schuldest aber 3,8 Prozent auf allen Übernachtungen. Ob sich das rechnet, hängt von deinen Investitionen ab. Rechne es mit Zahlen durch, bevor du dich anmeldest.

Bezugsteuer: die Falle bei Plattformgebühren

Beziehst du Dienstleistungen von Firmen mit Sitz im Ausland, die nicht im Schweizer MWST-Register stehen, unterliegen sie der Bezugsteuer. Ohne eigene MWST-Pflicht zahlst du sie erst, wenn du im Kalenderjahr für mehr als CHF 10'000 solche Leistungen beziehst (Art. 45 Abs. 1 Bst. a und Abs. 2 Bst. b MWSTG). Dann meldest du dich innert 60 Tagen nach Jahresende an (Art. 66 Abs. 3 MWSTG). Bei 15 Prozent Kommission erreichst du die Grenze mit rund CHF 66'700 Umsatz über eine solche Plattform.

Airbnb belastet auf seine Servicegebühr in der Schweiz bereits MWST, auch wenn du eine MWST-Nummer hinterlegt hast (Airbnb-Hilfe, Artikel 437). Ob ein anderer Anbieter im Schweizer Register eingetragen ist, siehst du im UID-Register. Die Gebühren je Plattform stehen unter Plattformen.

Was ist in den Kantonen anders?

Die MWST ist Bundesrecht und gilt in allen Kantonen gleich. Unterschiedlich sind die Abgaben, die dazukommen: Kurtaxe, Beherbergungsabgabe oder Tourismusförderungsabgabe. Im Tessin schuldet der Gastgeber zusätzlich zur Kurtaxe von CHF 2.00 eine Promotionsabgabe von CHF 1.25 pro Nacht, in Bern gilt eine kantonale Beherbergungsabgabe von CHF 1.00 pro Nacht ab 16 Jahren. Mehr dazu unter Kurtaxe.

Kurz zusammengefasst, keine Rechtsberatung. Massgebend sind die verlinkte Amtsquelle und die Regeln deiner Gemeinde.