Darf ich meine Zweitwohnung nach dem Zweitwohnungsgesetz vermieten?

Wo gilt das Zweitwohnungsgesetz?

Das Zweitwohnungsgesetz (ZWG) gilt in Gemeinden, deren Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent liegt (Art. 1 und 6 ZWG). Den Anteil stellt das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) jedes Jahr bis 31. März fest, gestützt auf das Wohnungsinventar der Gemeinde (Art. 4 und 5 ZWG, Art. 2 ZWV). Im März 2026 lagen 331 Gemeinden über der Grenze, ein Jahr vorher 337. Legt eine Gemeinde ihr Inventar nicht rechtzeitig vor, gilt sie als Gemeinde über 20 Prozent (Art. 5 Abs. 2 ZWG).

Betroffen sind vor allem Ferienorte in den Bergen, zum Beispiel Adelboden (66,3 %), Grindelwald (62,8 %), Andermatt (61,6 %) oder Engelberg (55,9 %). In Städten wie Zürich, Basel, Genf oder Luzern spielt das Gesetz keine Rolle. Erstwohnung ist eine Wohnung, in der mindestens eine Person wohnt, die in der Gemeinde niedergelassen ist (Art. 2 Abs. 2 ZWG). Jede andere Wohnung gilt als Zweitwohnung, auch eine vermietete Ferienwohnung.

Altrechtliche Wohnung: Was gilt für Wohnungen vor dem 11. März 2012?

Altrechtlich ist eine Wohnung, die am 11. März 2012 rechtmässig bestand oder rechtskräftig bewilligt war (Art. 10 ZWG). An diesem Tag haben Volk und Stände die Zweitwohnungsinitiative angenommen. Altrechtliche Wohnungen sind in der Art der Wohnnutzung frei (Art. 11 Abs. 1 ZWG): Du darfst sie selbst nutzen, dauerhaft vermieten oder als Ferienwohnung anbieten. Vorbehalten bleiben strengere Regeln von Kanton und Gemeinde (Art. 3 Abs. 2 und Art. 12 ZWG).

Seit 1. Oktober 2024 darfst du eine altrechtliche Wohnung erneuern, umbauen, abbrechen und neu aufbauen. Innerhalb der Bauzone darf die Hauptnutzfläche um höchstens 30 Prozent der Fläche vom 11. März 2012 wachsen, und in diesem Rahmen dürfen zusätzliche Wohnungen entstehen (Art. 11 Abs. 2 ZWG). Mehr geht nur, wenn du die Wohnung als Erstwohnung oder als touristisch bewirtschaftete Wohnung deklarierst (Art. 11 Abs. 3 ZWG). Laut einem Fachbericht zählen nach einem Bundesgerichtsurteil vom August 2026 auch gemeinsame Räume wie Sauna, Pool und Fitnessraum zu diesen 30 Prozent (1C_317/2025, Val de Bagnes).

Was ist eine touristisch bewirtschaftete Wohnung?

In Gemeinden über 20 Prozent bewilligt die Behörde neue Wohnungen nur als Erstwohnung oder als touristisch bewirtschaftete Wohnung (Art. 7 Abs. 1 ZWG). Das heisst: Die Wohnung wird dauerhaft zur ausschliesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu markt- und ortsüblichen Bedingungen angeboten (Art. 7 Abs. 2 ZWG), und zwar in einer von zwei Formen:

• Einliegerwohnung: Die Wohnung liegt im selben Haus, in dem du deinen Hauptwohnsitz hast (Art. 7 Abs. 2 Bst. a ZWG).
• Strukturierter Beherbergungsbetrieb: Die Wohnung ist nicht auf deine Bedürfnisse zugeschnitten und wird über einen Betrieb mit hotelmässigen Dienstleistungen, hotelähnlichem Konzept und einheitlicher Bewirtschaftung vermietet (Art. 7 Abs. 2 Bst. b ZWG, Art. 4 ZWV).

Die Baubehörde ordnet die Nutzung in der Bewilligung an, das Grundbuchamt merkt sie an (Art. 7 Abs. 3 und 4 ZWG). Du darfst eine solche Wohnung auch als Erstwohnung nutzen und meldest das innert 30 Tagen (Art. 7 ZWV). Wie eine Gemeinde prüft, ob die Wohnung «dauerhaft angeboten» wird, regelt das Bundesrecht nicht im Detail. Für die Sistierung einer Erstwohnungsauflage verlangt die Verordnung regelmässige Inserate zu markt- und ortsüblichen Bedingungen (Art. 9 Abs. 2 ZWV). Halte deshalb Inserate, Belegung und Kurtaxen-Abrechnungen geordnet fest.

Erstwohnungsauflage: Darf ich die Wohnung an Feriengäste vermieten?

Nein. Trägt deine Wohnung die Auflage «Erstwohnung» (Art. 7 Abs. 1 Bst. a ZWG), muss dort jemand mit Wohnsitz in der Gemeinde wohnen. Nutzt du sie als Ferienwohnung, setzt dir die Behörde eine Frist, danach kann sie die Benutzung untersagen, die Wohnung versiegeln und selbst vermieten (Art. 17 und 18 ZWG). Vorsätzliche Missachtung ist mit Freiheitsstrafe bis drei Jahre oder Geldstrafe bedroht, fahrlässige mit Geldstrafe bis 180 Tagessätze (Art. 21 ZWG).

Kannst du die Auflage wegen Todesfall, Wohnsitzwechsel oder Scheidung vorübergehend nicht einhalten, oder findest du trotz öffentlicher Ausschreibung niemanden, sistiert die Baubehörde sie auf Gesuch, jeweils für höchstens zwei Jahre (Art. 14 ZWG, Art. 8 und 9 ZWV). Die Wohnung muss dann für Interessenten jederzeit bezugsbereit bleiben (Art. 9 Abs. 2 Bst. c ZWV). Ob du sie in dieser Zeit kurz vermieten darfst, steht in der Verfügung. Sinkt der Anteil deiner Gemeinde auf 20 Prozent oder weniger, hebt die Behörde die Auflage auf Gesuch auf (Art. 25 Abs. 3 ZWG).

Was heisst das für dich als Gastgeber?

1. Schau in der Liste des ARE nach, ob deine Gemeinde über 20 Prozent liegt.
2. Verlange beim Grundbuchamt einen Auszug und prüfe, ob eine Nutzungsbeschränkung angemerkt ist.
3. Kläre bei der Bauverwaltung, ob die Wohnung am 11. März 2012 bestand und ob die Gemeinde eigene Erstwohnungsregeln kennt.

Was ist in den Kantonen anders?

Kantone und Gemeinden dürfen strenger sein als das ZWG (Art. 3 Abs. 2 und Art. 12 ZWG). Beispiele:

• Graubünden: Flims knüpft altrechtliche Erstwohnungen an eine Erstwohnungspflicht; Davos stimmt am 29. November 2026 über Erstwohnanteile bei grösseren Umbauten ab.
• Wallis: Die grossen Ferienorte liegen weit über 20 Prozent, und du meldest dich als Vermieter bei der Gemeinde an.
• Bern: 43 Gemeinden liegen über 20 Prozent. In Interlaken braucht seit 11. März 2026 jede Umnutzung zur Kurzzeitvermietung in Wohn-, Misch- und Kernzonen eine Baubewilligung.
• Tessin: Viele Gemeinden liegen über 20 Prozent, zusätzlich gilt die 90-Tage-Grenze des Gastgewerbegesetzes.
• Genf, Waadt, Zürich, Luzern: In den Städten zählen Wohnraumschutz und Nächte-Limiten, nicht das ZWG.

Kurz zusammengefasst, keine Rechtsberatung. Massgebend sind die verlinkte Amtsquelle und die Regeln deiner Gemeinde.