Ist die Vermietung einer Ferienwohnung Miete oder Beherbergung?

Was gilt nach Obligationenrecht?

Mit dem Mietvertrag überlässt du dem Gast eine Sache zum Gebrauch, und er bezahlt dafür einen Mietzins (Art. 253 OR). Für Ferienwohnungen, die für höchstens drei Monate gemietet werden, gelten die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen nicht (Art. 253a Abs. 2 OR). Das betrifft zum Beispiel:

• den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und das amtliche Formular für Erhöhungen (Art. 269 ff. OR),
• den Kündigungsschutz und die Erstreckung (Art. 271 ff. OR),
• die Kautionsregel mit höchstens drei Monatszinsen auf einem Sperrkonto (Art. 257e OR).

Die allgemeinen Regeln des Mietrechts gelten auch für die Ferienwohnung:

• Du übergibst die Wohnung zum vereinbarten Zeitpunkt in einem Zustand, der zum vorausgesetzten Gebrauch taugt (Art. 256 Abs. 1 OR). In vorformulierten Bedingungen kannst du das nicht zum Nachteil des Gasts abändern (Art. 256 Abs. 2 OR).
• Bei Mängeln kann der Gast verlangen, dass du sie behebst, den Preis verhältnismässig herabsetzt oder Schadenersatz leistest (Art. 259a OR).
• Der Gast muss die Wohnung sorgfältig gebrauchen und auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen (Art. 257f OR).
• Er gibt sie im Zustand zurück, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Eine im Voraus vereinbarte Entschädigung, die mehr als den Schaden deckt, ist nichtig (Art. 267 OR).
• Der Vertrag endet ohne Kündigung mit dem vereinbarten Abreisetag (Art. 266 Abs. 1 OR).

Eine besondere Form brauchst du nicht (Art. 11 OR). Eine Buchungsbestätigung per Mail mit Preis, Daten und Regeln genügt und hilft dir im Streitfall als Beweis.

Wann wird es Beherbergung?

Das Obligationenrecht kennt keinen eigenen Beherbergungsvertrag. Es regelt aber die Haftung der Gastwirte, die Fremde beherbergen: Sie haften für eingebrachte Sachen der Gäste auch ohne Verschulden, bis CHF 1'000 pro Gast (Art. 487 OR), für Wertsachen nur bei Verschulden oder wenn sie die Aufbewahrung übernommen haben (Art. 488 OR). Ob ein privater Gastgeber als Gastwirt gilt, sagt das Gesetz nicht. Je hotelähnlicher dein Angebot ist, desto näher liegt es.

Wichtiger ist das kantonale Recht: Bietest du Frühstück, Speisen oder regelmässigen Zimmerservice an, fällt deine Wohnung in vielen Kantonen unter das Gastgewerbegesetz. Details stehen auf der Seite Frühstück und Brandschutz.

Unterkunft plus Skipass: Ist das eine Pauschalreise?

Verkaufst du die Wohnung zusammen mit einer anderen touristischen Leistung wie Transfer oder Skipass zu einem Gesamtpreis, und schliesst das eine Übernachtung ein, kann das eine Pauschalreise sein (Art. 1 Pauschalreisegesetz). Veranstalter ist, wer Pauschalreisen nicht nur gelegentlich organisiert (Art. 2). Dann gelten die Pflichten dieses Gesetzes zu Information und Haftung. Verkaufst du nur die Wohnung und nennst Tipps für die Region, ist das keine Pauschalreise.

Was heisst das für dich?

• Storno: Das Gesetz kennt keine Stornoregel für Ferienwohnungen. Schreib deine Regeln vor der Buchung auf, sonst wird es im Streitfall unklar.
• Frühere Abreise: Reist ein Gast früher ab, schuldet er den Mietzins bis zum vereinbarten Ende, ausser er schlägt einen zumutbaren Ersatzmieter vor. Was du durch Weitervermietung einnimmst oder an Kosten sparst, rechnest du an (Art. 264 OR).
• Kaution: Die Höhe ist bei Ferienmiete bis drei Monate frei vereinbar. Zurückbehalten darfst du nur den belegten Schaden (Art. 267 OR).
• Mängel: Reagiere schnell, wenn Heizung, Warmwasser oder WLAN ausfallen. Sonst kann der Gast den Preis kürzen (Art. 259a OR).
• Lange Saisonmiete: Vermietest du die Wohnung länger als drei Monate, zum Beispiel für die ganze Wintersaison von Dezember bis April, gelten die Regeln für Wohnräume.

Was ist in den Kantonen anders?

• Wallis: Ohne hotelmässige Leistungen keine Bewilligung, aber Anmeldung bei der Gemeinde. Mit regelmässigem Zimmerservice oder Frühstück brauchst du eine Betriebsbewilligung.
• Basel-Stadt: Kurzzeitvermietung von einer Nacht bis drei Monate gilt laut Bau- und Gastgewerbeinspektorat als hotelähnliche, gewerbliche Nutzung; ab mehr als sechs Betten braucht es eine Betriebsbewilligung.
• Solothurn: Gewerbsmässige Beherbergung braucht eine Betriebsbewilligung. Gewerbsmässig ist sie, wenn du regelmässig anbietest oder mehr als CHF 10'000 Umsatz im Jahr erzielst.
• Tessin: Ferienwohnungen ohne Hotelleistungen sind bis 90 Tage im Jahr vom Gastgewerbegesetz ausgenommen.
• Bern: Ferienwohnungen brauchen keine Gastgewerbebewilligung; in Mehrfamilienhäusern mit zusammen mehr als zehn Betten verlangen die Regierungsstatthalter eine Umnutzungsbewilligung.

Kurz zusammengefasst, keine Rechtsberatung. Massgebend sind die verlinkte Amtsquelle und die Regeln deiner Gemeinde.