Wie vermiete ich meine Ferienwohnung in der Schweiz?

In der Schweiz sind rund 28'000 Ferienwohnungen über Gemeinden, Tourismusbüros oder Plattformen erfasst. Sie kamen 2025 auf 7,37 Mio. Logiernächte, 4,3 Prozent mehr als im Vorjahr (BFS). Auf Airbnb sind rund 30'000 Inserate aktiv (AirROI). Dieser Leitfaden führt dich in zehn Schritten vom Entscheid bis zur ersten Abrechnung. Zum Abhaken gibt es die Checkliste.

Schritt 1: Entscheiden, wie du vermieten willst

Stell dir drei Fragen. Wie viele Wochen willst du die Wohnung selbst nutzen? Wer übernimmt vor Ort Schlüssel, Reinigung und Notfälle? Und wie viel Zeit hast du für Anfragen und Abrechnung? Ein grobes Rechenbeispiel mit dem Schweizer Durchschnitt steht unter Lohnt es sich?. Ob du selbst vermietest oder eine Agentur beauftragst, vergleichst du unter Agentur oder selbst.

Schritt 2: Prüfen, ob du vermieten darfst

Eine Bewilligung oder Registrierung des Bundes für Kurzzeitvermietung gibt es nicht. Der Nationalrat hat am 10. Juni 2026 eine Motion angenommen, die schweizweite Daten zu Plattformvermietungen verlangt; der Ständerat hat noch nicht entschieden. Grenzen setzen heute vor allem diese Regeln:

• Zweitwohnungsgesetz: In 331 Gemeinden mit über 20 Prozent Zweitwohnungen gibt es neue Wohnungen nur als Erstwohnung oder touristisch bewirtschaftet. Altrechtliche Wohnungen vom 11. März 2012 sind frei. Eine Wohnung mit Erstwohnungsauflage darfst du nicht an Feriengäste vermieten. Siehe Zweitwohnungsgesetz.
• Stockwerkeigentum: Das Reglement kann kurzzeitige Vermietung verbieten, wenn das nötige Quorum erreicht ist (Bundesgericht 5A_436/2018). Siehe Stockwerkeigentum.
• Mietwohnung: Du brauchst die Zustimmung der Vermieterschaft (Art. 262 OR). Siehe Untervermietung.
• Personen im Ausland: Eine Ferienwohnung mit Lex-Koller-Bewilligung darfst du nicht ganzjährig vermieten (Art. 11 Abs. 2 Bst. f BewV). Siehe Lex Koller.

Dazu kommen Kantone und Städte. In Genf darfst du eine ganze Wohnung höchstens 90 Tage im Jahr über Plattformen vermieten. In der Waadt brauchst du in Bezirken mit Wohnungsmangel ab 90 Tagen eine Bewilligung. Die Stadt Luzern verlangt eine Registrierung und begrenzt bestimmte Räume auf 90 Nächte. Im Tessin braucht jede Unterkunft eine Identifikationsnummer, und ohne Hotelleistungen gilt die Ausnahme vom Gastgewerbegesetz bis 90 Tage. In Basel-Stadt gilt überwiegende Kurzzeitvermietung als Zweckentfremdung von Wohnraum. Alle Kantone findest du unter Recht.

Schritt 3: Bei Gemeinde und Tourismus anmelden

Fast überall rechnest du eine Kurtaxe ab, und oft meldest du die Gäste im selben System. Wer zuständig ist, ist je nach Kanton verschieden: im Wallis das Vermieterregister der Gemeinde, in Graubünden die Gästetaxenstelle der Gemeinde oder Destination, in der Waadt seit 1. Juli 2022 das Register der Gemeinde, in Basel-Stadt die Registrierung vor dem ersten Gast. Sätze, Pauschalen und Befreiungen je Gemeinde stehen unter Kurtaxe. Ein Beispiel: Grindelwald verlangt CHF 4.20 pro Person und Nacht; Eigennutzer zahlen eine Pauschale von 40 Nächten mal Ansatz mal Betten.

Airbnb zieht die Kurtaxe nur in einem Teil der Kantone selbst ein: Basel-Landschaft, Basel-Stadt, Freiburg, Genf, Luzern, Schaffhausen, St. Gallen, Zug, Zürich und teilnehmende Gemeinden der Waadt. Im Kanton Bern, im Wallis und in Graubünden rechnest du selbst ab, und für Buchungen über andere Kanäle überall.

Für die Gästemeldung gilt: Ausländische Gäste meldest du nach Bundesrecht der kantonalen Behörde (Art. 16 AIG). Viele Kantone verlangen alle Gäste, das Tessin innert 24 Stunden. Siehe Meldeschein und Gästemeldung.

Schritt 4: Versicherung und Vertrag klären

Schreib deiner Gebäude-, Hausrat- und Haftpflichtversicherung, dass du an Feriengäste vermietest, und lass dir die Deckung bestätigen. Eine wesentliche Gefahrserhöhung, nach der der Versicherer gefragt hat, kann ihn vom Vertrag lösen (Art. 28 VVG). Siehe Versicherung.

Rechtlich schliesst du mit dem Gast meist einen Mietvertrag. Bei einer Ferienmiete bis drei Monate gelten die Sonderregeln für Wohnräume nicht, also kein Kündigungsschutz und keine Kautionsgrenze (Art. 253a Abs. 2 OR). Mängelrechte des Gasts gelten trotzdem. Eine Stornoregel kennt das Gesetz nicht; leg deine eigene fest. Siehe Mietrecht oder Beherbergung.

Schritt 5: Die Wohnung vorbereiten

• Bettwäsche, Frottee und Geschirr für alle Betten, eine Grundausstattung in der Küche, getestetes WLAN.
• Eine Hausmappe mit Check-in, Hausregeln, Abfall, Heizung und Notrufnummern.
• Rauchmelder und Löschdecke, ein abschliessbarer Schrank für deine Sachen.
• Eine klare Schlüsselübergabe: persönlich, Schlüsselbox oder Nachbar.

Bietest du Frühstück oder Zimmerservice an, kann deine Wohnung je nach Kanton unter das Gastgewerbegesetz fallen, und das Lebensmittelrecht verlangt eine Meldung (Art. 20 LGV). Siehe Frühstück und Brandschutz. Für Gästedaten gilt das Datenschutzgesetz, siehe Datenschutz beim Meldeschein.

Schritt 6: Preise festlegen

Rechne zuerst deine Kosten pro Nacht, dann die Gebühr des Kanals: Preis gleich gewünschte Auszahlung geteilt durch (1 minus Gebühr). Airbnb behält seit 13.10.2026 rund 16,8 Prozent, Booking.com 13,6 bis 16,6 Prozent, Vrbo seit 29.10.2026 12 Prozent, atraveo by Interhome 17,5 Prozent plus MWST. Die Reinigung verrechnest du separat, die Kurtaxe gehört nicht in den Nachtpreis (Art. 10 Abs. 2 PBV). Leg Saisonpreise und Mindestnächte fest. Siehe Preis berechnen und Endreinigung.

Schritt 7: Inserat und Kanäle

Fotografiere jeden Raum bei Tageslicht und beschreib ehrlich, was der Gast vorfindet, mit Distanzen und allen Kosten. Fremde Fotos nutzt du nur mit Erlaubnis. Siehe Fotos und Beschreibung.

Dann wählst du die Kanäle. Die Gebühren und Regeln aller Anbieter stehen unter Plattformen, einzeln zu Airbnb, Booking.com, Vrbo, atraveo und e-domizil, Tourismusbüro und Google Ferienunterkünfte. Vermietest du über mehr als einen Kanal, synchronisierst du die Kalender, damit keine Doppelbuchung entsteht. Wie das mit Airbnb, Booking.com, Vrbo und e-domizil geht, steht unter Channel Manager.

Plane von Anfang an eine eigene Buchungsseite. Direkt darfst du günstiger sein als auf den Plattformen, weil Paritätsklauseln seit 1.12.2022 verboten sind (Art. 8a UWG), und du zahlst keine Kommission. Siehe Direktbuchungen.

Schritt 8: Die erste Buchung bestätigen

1. Prüf die Anfrage: Daten, Anzahl Gäste, Haustiere.
2. Bestätige den Endpreis mit Übernachtung, Reinigung, Extras und Kurtaxe als eigener Zeile.
3. Schick bei Direktbuchungen eine QR-Rechnung für die Anzahlung und nenn die Frist für den Rest.
4. Leg Storno-, Zahlungs- und Hausregeln der Bestätigung bei.
5. Bitte den Gast um die Daten für den Meldeschein und informiere ihn kurz über den Datenschutz.

Schritt 9: Der Aufenthalt

Schick einige Tage vor der Ankunft Weg, Schlüsselübergabe und Hausregeln. Bei der Ankunft prüfst du den Ausweis. Den Meldeschein füllst du nach dem Ausweis aus und lässt ihn unterschreiben, solange die Bundesregel gilt (Art. 18 VZAE). Der Bund will die Meldung über EasyGov digitalisieren, ohne Unterschrift; die Vernehmlassung läuft bis 27. November 2026, in Kraft ist noch nichts. Übermittle die Meldung in der Frist deines Kantons: im Tessin innert 24 Stunden, in Basel-Stadt täglich, in Schaffhausen bis 02.00 Uhr.

Schritt 10: Nach dem Aufenthalt und die erste Abrechnung

Nach der Abreise reinigst du, zählst das Inventar und hältst Schäden mit Foto fest. Verrechnen darfst du den belegten Schaden, nicht eine Pauschale darüber hinaus (Art. 267 OR). Dann kommen die Abrechnungen:

• Meldescheine bewahrst du so lange auf, wie der Kanton verlangt, von einem Jahr in Graubünden bis zehn Jahre in Basel-Landschaft, und löschst sie danach.
• Einkommenssteuer: Mieteinnahmen sind steuerbar (Art. 21 DBG). Du ziehst Kosten oder eine Pauschale ab (Art. 32 DBG). Liegt die Wohnung in einem anderen Kanton, bist du dort steuerpflichtig (Art. 4 StHG). Ab 2029 fällt der Eigenmietwert für Selbstnutzung weg. Siehe Steuern und Eigenmietwert.
• Mehrwertsteuer: erst ab CHF 100'000 Umsatz im Jahr; Beherbergung kostet dann 3,8 Prozent. Beziehst du für mehr als CHF 10'000 im Jahr Dienstleistungen von ausländischen Firmen ohne Schweizer MWST-Nummer, wird die Bezugsteuer fällig (Art. 45 MWSTG). Siehe MWST.

Was ändert sich gerade?

• Airbnb verlangt seit 13.10.2026 von allen Schweizer Gastgebern die Einheitsgebühr von 15,5 Prozent, siehe Airbnb-Gebühr 2026.
• Vrbo verlangt seit 29.10.2026 12 Prozent pro Buchung, auch auf die Reinigung.
• atraveo-Verträge laufen bis Jahresende; gekündigt wird bis 30. November, siehe atraveo kündigen.
• Das Parlament hat den MWST-Sondersatz von 3,8 Prozent bis Ende 2031 verlängert, die Referendumsfrist läuft.
• Der Bundesrat will die Lex Koller verschärfen; die Vernehmlassung ist abgeschlossen, eine Botschaft gibt es noch nicht.

Alle Meldungen mit Datum stehen unter Recht aktuell.