Wie versteuere ich meine Ferienwohnung, und was ändert der Wegfall des Eigenmietwerts?

Was versteuerst du heute?

Steuerbar sind alle Einkünfte aus Vermietung, also auch aus der Ferienwohnung (Art. 21 Abs. 1 Bst. a DBG). Nutzt du die Wohnung selbst, versteuerst du bis Ende 2028 zusätzlich einen Eigenmietwert (Art. 21 Abs. 1 Bst. b DBG). Bei einer Wohnung, die du teils selbst nutzt und teils vermietest, kommen beide Teile zusammen. Wie dein Kanton den Eigenmietwert in diesem Fall aufteilt, steht in seiner Wegleitung; frag im Zweifel beim Steueramt nach.

Abziehen kannst du Unterhaltskosten, die Instandstellung einer neu gekauften Liegenschaft, Versicherungsprämien und die Verwaltung durch Dritte (Art. 32 Abs. 2 DBG). Statt der tatsächlichen Kosten wählst du jedes Jahr auch eine Pauschale (Art. 32 Abs. 4 DBG). Bei der direkten Bundessteuer beträgt sie:

• 10 Prozent des Bruttomietertrags, wenn das Gebäude zu Beginn der Steuerperiode bis zehn Jahre alt ist,
• 20 Prozent, wenn es älter als zehn Jahre ist (Art. 5 Abs. 2 der Verordnung über die Liegenschaftskosten).
• Ausgeschlossen ist die Pauschale, wenn Dritte die Liegenschaft vorwiegend geschäftlich nutzen (Art. 5 Abs. 3).

Die Kantone haben für ihre Steuern eigene Pauschalen und Regeln. Wie Plattformgebühren, Reinigung und weitere Kosten der Vermietung behandelt werden, steht in der Wegleitung deines Kantons.

Liegt die Wohnung in einem anderen Kanton als dein Wohnsitz, bist du dort aufgrund wirtschaftlicher Zugehörigkeit steuerpflichtig (Art. 4 Abs. 1 StHG). Rechne damit, dass du dort eine Steuererklärung für die Liegenschaft einreichst.

Was ändert ab 1. Januar 2029?

Volk und Stände haben am 28. September 2025 der Abschaffung des Eigenmietwerts zugestimmt. Der Bundesrat hat die Reform am 1. April 2026 auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Was sie für Ferienwohnungen bedeutet:

Wie Bund und Kantone eine Wohnung aufteilen, die du teils selbst nutzt und teils vermietest, ist vor dem Inkrafttreten noch nicht im Detail geklärt. Wir haben dazu keine Wegleitung gefunden. Halte deine Belegung trotzdem schon heute fest.

Die neue Steuer auf Zweitliegenschaften

Mit der Reform dürfen die Kantone eine Sondersteuer auf überwiegend selbst genutzte Zweitliegenschaften erheben, gleichzeitig mit dem Wegfall des Eigenmietwerts. Sie soll Ausfälle ausgleichen, vor allem in Tourismuskantonen. Wer seine Wohnung überwiegend vermietet, dürfte nicht darunter fallen. Was «überwiegend» heisst, legen die Kantone fest.

• Graubünden plant ab 2029 eine besondere Liegenschaftssteuer von 1,5 Promille des Vermögenssteuerwerts auf überwiegend selbst genutzte Zweitwohnungen. Schon heute dürfen Gemeinden eine Liegenschaftensteuer bis 2 Promille erheben.
• Wallis: Ob der Kanton eine solche Steuer einführt, ist offen.
• Bern: Gemeinden dürfen eine Liegenschaftssteuer bis 1,5 Promille des amtlichen Werts und eine Zweitwohnungssteuer erheben.
• Waadt: Gemeinden können eine Abgabe auf Zweitwohnungen erheben, die der Eigentümer trägt, zum Beispiel Montreux.
• Freiburg: Die Zweitwohnungs-Pauschale der Kurtaxe rechnet mit 150 Nächten und trifft Eigentümer auch bei Eigennutzung.

Was heisst das für dich?

1. Notiere jedes Jahr Mieteinnahmen, vermietete Nächte und Eigennutzung, getrennt nach Kanal.
2. Sammle Belege für Unterhalt, Versicherung, Verwaltung und Reinigung. Vergleiche jedes Jahr Pauschale und tatsächliche Kosten.
3. Liegt die Wohnung in einem anderen Kanton, rechne mit einer Steuererklärung dort.
4. Beobachte, was dein Kanton bis 2029 zur Sondersteuer auf Zweitliegenschaften beschliesst.
5. Erreicht dein Umsatz CHF 100'000 im Jahr, prüfe die Mehrwertsteuer.

Kurz zusammengefasst, keine Rechtsberatung. Massgebend sind die verlinkte Amtsquelle und die Regeln deiner Gemeinde.