Darf die Stockwerkeigentümergemeinschaft die Vermietung an Feriengäste verbieten?

Was sagt das Gesetz?

Als Stockwerkeigentümerin oder Stockwerkeigentümer hast du das Sonderrecht, deine Wohnung ausschliesslich zu benutzen. Du bist in Verwaltung und Benutzung deiner Räume frei, darfst aber den anderen die Ausübung desselben Rechts nicht erschweren und die gemeinsamen Teile nicht beschädigen (Art. 712a ZGB).

Die Gemeinschaft kann sich ein Reglement über Verwaltung und Benutzung geben. Es braucht die Mehrheit der Eigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der Wertquoten hält, ausser Begründungsakt oder Reglement verlangen mehr (Art. 712g Abs. 3 ZGB). Im Begründungsakt kann zudem stehen, dass die übrigen Eigentümer gegen eine Vermietung innert 14 Tagen Einsprache erheben dürfen. Ohne wichtigen Grund ist die Einsprache unwirksam (Art. 712c Abs. 2 und 3 ZGB).

Dazu kommt das Nachbarrecht: Niemand darf durch übermässigen Lärm oder andere Einwirkungen die Nachbarn stören (Art. 684 ZGB).

Was hat das Bundesgericht entschieden?

In einer Wohnanlage in Nidwalden mit 26 Wohnungen beschloss die Versammlung 2015, dass tage-, wochen- und monatsweise Vermietung nicht erlaubt ist, nur noch dauerhafte. Das Reglement verlangte für Änderungen eine Zweidrittelsmehrheit, und der Beschluss erreichte sie. Ein Eigentümer, dessen Tochter die Wohnung auf Airbnb anbot, focht ihn an und verlor in allen Instanzen (Bundesgericht 5A_436/2018 vom 4.4.2019).

• Kurzzeitige Vermietung mit Reinigung und Wäsche ist laut Gericht gewerbliche Beherbergung und nicht «Wohnen». Schon das bestehende Reglement erlaubte sie deshalb nicht.
• Die Gemeinschaft darf Nutzungsregeln selbst festlegen. Grenzen setzen Art. 2 und 27 ZGB, Art. 19 f. OR und das Wesen des Stockwerkeigentums.
• Ein generelles Vermietungsverbot ist in der Regel nicht mit dem Bundesrecht vereinbar, weil es faktisch zur Eigennutzung zwingen würde.

Das Urteil ist ein Einzelfall. Ob ein Verbot in deiner Anlage hält, hängt vom Wortlaut deines Reglements, vom Quorum und von der Lage ab. Neuere Bundesgerichtsurteile zu dieser Frage haben wir nicht gesucht.

Was heisst das für dich?

1. Hol dir Begründungsakt, Reglement und die letzten Versammlungsprotokolle, zum Beispiel bei der Verwaltung oder im Grundbuch, wo das Reglement angemerkt ist (Art. 712g Abs. 3 ZGB).
2. Such nach Begriffen wie «Wohnzweck», «gewerbliche Nutzung», «Vermietung», «Einsprache» und nach dem Quorum für Änderungen.
3. Steht nichts dazu, sprich die Verwaltung und die Nachbarn vor dem ersten Gast an. Ein offenes Gespräch verhindert oft einen Antrag an der Versammlung.
4. Gib den Gästen eine Hausordnung mit Ruhezeiten, Abfall, Waschküche und Parkplatz mit.
5. Kläre, welche Versicherungen die Gemeinschaft abgeschlossen hat. Die Versammlung ist dafür zuständig, das Gebäude gegen Feuer und andere Gefahren zu versichern und die üblichen Haftpflichtversicherungen abzuschliessen (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 6 ZGB).

Wenn die Versammlung über ein Verbot abstimmt

• Prüfe, ob das verlangte Quorum erreicht ist. Im Fall Nidwalden war es eine Zweidrittelsmehrheit nach Reglement.
• Schlag mildere Regeln vor, zum Beispiel eine Mindestdauer, eine Höchstzahl Gäste, eine Hausordnung oder eine Ansprechperson vor Ort.
• Einen Beschluss, der Gesetz oder Statuten verletzt, kannst du innert eines Monats beim Gericht anfechten (Art. 75 ZGB, über Art. 712m Abs. 2 ZGB). Hol dafür rechtzeitig Rat.

Was ist in den Kantonen anders?

Das Stockwerkeigentum ist Bundesrecht und gilt überall gleich. Kantonal unterschiedlich sind die Regeln, die zusätzlich greifen: Im Wallis meldest du dich als Vermieter bei der Gemeinde an, im Kanton Bern kann in grösseren Mehrfamilienhäusern eine Umnutzungsbewilligung nötig sein, und in Genf und der Waadt gilt für ganze Wohnungen die 90-Tage-Regel. In Gemeinden mit über 20 Prozent Zweitwohnungen prüfst du zudem das Zweitwohnungsgesetz.

Kurz zusammengefasst, keine Rechtsberatung. Massgebend sind die verlinkte Amtsquelle und die Regeln deiner Gemeinde.