Darf ich meine Mietwohnung auf Airbnb untervermieten?

Was gilt nach Art. 262 OR?

Als Mieterin oder Mieter darfst du die Wohnung ganz oder teilweise untervermieten, aber nur mit Zustimmung der Vermieterschaft (Art. 262 Abs. 1 OR). Das gilt auch für tageweise Vermietung über Airbnb, Booking.com oder andere Plattformen. Die Vermieterschaft darf die Zustimmung nur aus drei Gründen verweigern (Art. 262 Abs. 2 OR):

• Du weigerst dich, ihr die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben.
• Die Bedingungen sind im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich, zum Beispiel ein deutlich höherer Preis ohne eigene Leistung.
• Ihr entstehen aus der Untermiete wesentliche Nachteile.

Ob häufig wechselnde Feriengäste ein wesentlicher Nachteil sind, hat das Bundesgericht 2019 ausdrücklich offen gelassen (4A_140/2019). Du haftest dafür, dass deine Gäste die Wohnung nicht anders gebrauchen, als es dir erlaubt ist; die Vermieterschaft kann sie auch direkt dazu anhalten (Art. 262 Abs. 3 OR).

Was riskierst du ohne Zustimmung?

Verletzt du deine Pflichten trotz schriftlicher Mahnung weiter, kann die Vermieterschaft mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257f Abs. 3 OR). Im Genfer Fall von 2019 hatte eine Mieterin ihre Wohnung ohne Wissen des Vermieters auf Airbnb angeboten. Nach der Mahnung nahm sie das Inserat innert kurzer Zeit vom Netz. Das Bundesgericht erklärte die Kündigung für unwirksam, weil die Verletzung nach der Mahnung nicht weiterging (4A_140/2019 vom 26.9.2019).

Dazu kommt das Geld: Wer ohne Zustimmung und zu missbräuchlichen Bedingungen untervermietet, kann den Gewinn an die Vermieterschaft verlieren. Grundlage ist die Geschäftsführung ohne Auftrag (Art. 423 OR); das Bundesgericht hat sie auf Untermiete angewendet (BGE 126 III 69).

Was hat sich 2024 geändert?

Nichts am Gesetz. Das Parlament wollte die Untermiete strenger regeln. Das Volk hat diese Änderung am 24. November 2024 abgelehnt. Art. 262 OR gilt deshalb weiter in der bisherigen Fassung.

So holst du die Zustimmung ein

1. Lies deinen Mietvertrag und die Hausordnung: Manche Verträge regeln die Untermiete schon.
2. Schreib der Vermieterschaft, was du vorhast: wie viele Nächte im Jahr, zu welchem Preis, über welche Plattformen, mit wie vielen Gästen.
3. Leg offen, dass du keinen übersetzten Preis verlangst. Rechne deine Miete, Nebenkosten und Leistungen wie Reinigung und Wäsche transparent ein.
4. Lass dir die Zustimmung schriftlich geben, auch wenn das Gesetz das nicht verlangt. Dann kannst du sie später belegen.
5. Informiere deine Hausrat- und Haftpflichtversicherung.

Was ist in den Kantonen und Städten anders?

• Genf: Eine ganze Wohnung darfst du über Plattformen höchstens 90 Tage im Jahr vermieten. In subventionierten Wohnungen ist jede Untervermietung verboten und kann zur sofortigen Kündigung führen.
• Waadt: In Bezirken mit Wohnungsmangel brauchst du ab mehr als 90 Tagen im Jahr eine Bewilligung für die Zweckänderung, 2026 überall ausser im Bezirk Aigle. Als Gastgeber meldest du dich bei der Gemeinde an, auch als Mieter.
• Luzern: In der Stadt Luzern registrierst du Räume für Kurzzeitvermietung bei der Stadt. Ausgenommen ist die selbst bewohnte Wohnung, die du gelegentlich untervermietest, solange keine missbräuchliche Rendite entsteht.
• Zürich: In der Stadt Zürich zählen seit 1.9.2026 Wohnungen, die regelmässig gewerblich für weniger als ein Jahr vermietet werden und in denen niemand wohnt, nicht mehr zum Wohnanteil.
• Basel-Stadt: Wer eine Wohnung überwiegend kurzzeitig vermietet, entfremdet Wohnraum und braucht eine Baubewilligung; mehr als 90 Tage im Jahr gelten als klares Indiz.

Kurz zusammengefasst, keine Rechtsberatung. Massgebend sind die verlinkte Amtsquelle und die Regeln deiner Gemeinde.