Darf ich als Person im Ausland eine Ferienwohnung in der Schweiz kaufen und vermieten?

Wer gilt als Person im Ausland?

Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, «Lex Koller») verlangt für Personen im Ausland eine Bewilligung des Kantons (Art. 2 Abs. 1 BewG). Als Personen im Ausland gelten unter anderem (Art. 5 Abs. 1 BewG):

• Staatsangehörige der EU oder EFTA ohne rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz,
• Staatsangehörige anderer Staaten, die nicht das Recht haben, sich in der Schweiz niederzulassen,
• Firmen mit Sitz im Ausland oder Schweizer Firmen, die von Personen im Ausland beherrscht werden.

Schweizerinnen und Schweizer sind nie Personen im Ausland, auch wenn sie im Ausland wohnen. Keine Bewilligung braucht unter anderem, wer die Wohnung als Hauptwohnung an seinem Wohnsitz kauft (Art. 2 Abs. 2 Bst. b BewG), gesetzliche Erben und nahe Verwandte des Verkäufers (Art. 7 BewG).

Wann gibt es eine Bewilligung für eine Ferienwohnung?

• Der Kanton muss das per Gesetz vorsehen, und die Wohnung liegt in einem Ort, den der Kanton zur Förderung des Fremdenverkehrs bezeichnet hat (Art. 9 Abs. 2 und 3 BewG).
• Die Bewilligung zählt auf das jährliche Kontingent des Kantons. Schweizweit sind höchstens 1'500 Einheiten pro Jahr erlaubt (Art. 11 BewG, Art. 9 BewV).
• Die Nettowohnfläche darf in der Regel 200 m² nicht übersteigen, die Grundstücksfläche ausserhalb von Stockwerkeigentum in der Regel 1'000 m² (Art. 10 BewV).
• Besitzt du, dein Ehe- oder eingetragener Partner oder ein Kind unter 18 schon eine solche Wohnung, musst du sie zuerst verkaufen (Art. 11 Abs. 1 BewV).
• Kauft jemand eine Ferienwohnung, deren Erwerb schon dem Verkäufer bewilligt war, belastet das heute das Kontingent nicht (Art. 9 Abs. 4 Bst. a BewG).

Kantone und Gemeinden dürfen weiter einschränken, etwa mit einer Bewilligungssperre oder einer Quote (Art. 13 BewG).

Darf ich die bewilligte Ferienwohnung vermieten?

Ja, aber mit Grenzen. Die Bewilligung kommt mit Auflagen, die im Grundbuch angemerkt werden (Art. 14 BewG). In der Regel gehören dazu (Art. 11 Abs. 2 BewV):

• die Pflicht, die Wohnung dauernd zu dem Zweck zu verwenden, für den der Kauf bewilligt wurde, und jede Änderung bewilligen zu lassen (Bst. a),
• bei Ferienwohnungen das Verbot, sie ganzjährig zu vermieten (Bst. f).

Zeitweise Vermietung an Feriengäste ist damit nicht ausgeschlossen. Wie viele Wochen Vermietung erlaubt sind, legt die BewV nicht fest; massgebend ist die Auflage in deiner Bewilligung. Die Einhaltung prüft die Bewilligungsbehörde (Art. 11 Abs. 5 BewV). Eine Auflage kann aus zwingenden Gründen widerrufen werden, wenn sich deine Verhältnisse so ändern, dass sie unmöglich oder unzumutbar wird (Art. 14 Abs. 4 BewG, Art. 11 Abs. 4 BewV).

Ein Kauf nur zum Vermieten ist keine Ausnahme: Die gewerbsmässige Vermietung von Wohnraum, der nicht zu einem Hotel oder Apparthotel gehört, begründet keine Betriebsstätte (Art. 3 BewV). Für Wohneinheiten in Apparthotels gelten eigene Regeln: Mindestens 65 Prozent der Wertquoten müssen dauernd hotelmässig bewirtschaftet werden (Art. 10 BewG).

Was will der Bundesrat ändern?

Am 15. April 2026 hat der Bundesrat eine Vernehmlassung zur Revision der Lex Koller eröffnet, sie lief bis 15. Juli 2026. Für Ferienwohnungen schlägt er vor:

• tiefere jährliche Kontingente der Kantone,
• jeder Kauf durch eine Person im Ausland soll das Kontingent belasten, auch der Weiterverkauf von Person im Ausland zu Person im Ausland,
• dieser Weiterverkauf soll wieder bewilligungspflichtig werden.

Eine Botschaft ans Parlament gibt es noch nicht. Heute gilt das geltende Recht.

Was ist in den Kantonen anders?

Ob und wo Personen im Ausland Ferienwohnungen kaufen können, entscheiden die Kantone: Sie bezeichnen die Orte, erhalten ihr Kontingent und dürfen sperren (Art. 9, 11 und 13 BewG). Die grössten Jahreskontingente haben Wallis mit 330, Graubünden mit 290, Tessin mit 195, Waadt mit 175 und Bern mit 140 Einheiten. Kantone wie Zürich, Zug, Basel-Stadt oder Genf haben gar kein Kontingent (Anhang 1 BewV). In Gemeinden mit über 20 Prozent Zweitwohnungen gilt zusätzlich das Zweitwohnungsgesetz. Der Kanton Wallis hat ein Merkblatt zu den Bedingungen für Ferienwohnungen veröffentlicht.

Kurz zusammengefasst, keine Rechtsberatung. Massgebend sind die verlinkte Amtsquelle und die Regeln deiner Gemeinde.