Welche Versicherung brauche ich, wenn ich meine Ferienwohnung vermiete?

Welche Versicherungen sind betroffen?

• Gebäudeversicherung: In 19 Kantonen versichert eine kantonale Gebäudeversicherung das Gebäude gegen Feuer und Elementarschäden, meist obligatorisch. In Genf, Uri, Schwyz, Tessin, Appenzell Innerrhoden, Wallis und Obwalden gibt es keine kantonale Anstalt; dort versicherst du bei einer privaten Gesellschaft.
• Hausrat: deckt deine Möbel, Geräte und Wäsche. Kläre, ob Diebstahl oder Schäden durch Gäste gedeckt sind, wenn du die Wohnung gegen Geld überlässt.
• Haftpflicht: Als Eigentümer eines Gebäudes ersetzt du Schaden, den es durch fehlerhafte Anlage oder mangelhaften Unterhalt verursacht, etwa eine lose Treppenstufe (Art. 58 OR). Je nach Police ist das in der Privathaftpflicht enthalten oder braucht eine Gebäudehaftpflicht.
• Rechtsschutz: hilft bei Streit mit Gästen, Nachbarn oder Behörden, sofern die Vermietung nicht ausgeschlossen ist.

Muss ich die Vermietung meinem Versicherer melden?

Das Versicherungsvertragsgesetz regelt die Gefahrserhöhung: Führst du während der Laufzeit eine wesentliche Gefahrserhöhung herbei, ist der Versicherer für die Folgezeit nicht mehr an den Vertrag gebunden (Art. 28 Abs. 1 VVG). Wesentlich ist sie, wenn sie eine Tatsache betrifft, nach der er beim Abschluss gefragt hat (Art. 28 Abs. 2 VVG). Der Vertrag kann bestimmen, ob und wie schnell du ihm das mitteilen musst (Art. 28 Abs. 3 VVG).

Ob die Vermietung an wechselnde Gäste in deinem Fall eine solche Gefahrserhöhung ist, hängt von den Fragen im Antrag und von deinen Bedingungen ab. Es kann sein, dass deine Police die Kurzzeitvermietung als gewerbliche Nutzung behandelt. Frag deshalb schriftlich nach und lass dir die Deckung bestätigen.

Was decken Airbnb und andere Plattformen?

Airbnb wirbt mit AirCover für Gastgeber: eine Haftpflichtversicherung bis 1 Mio. US-Dollar und einen Schutz bei Sachschäden durch Gäste bis 3 Mio. US-Dollar. Die Bedingungen und Ausschlüsse stehen bei Airbnb. Der Schutz gilt für Aufenthalte, die über Airbnb gebucht sind. Für Direktbuchungen, Booking.com oder das Tourismusbüro brauchst du deine eigenen Policen.

Stockwerkeigentum und Mietwohnung

• Stockwerkeigentum: Die Versammlung ist zuständig, das Gebäude gegen Feuer und andere Gefahren zu versichern und die üblichen Haftpflichtversicherungen abzuschliessen (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 6 ZGB). Frag die Verwaltung, ob die Vermietung an Gäste in diesen Policen gedeckt ist. Mehr unter Stockwerkeigentum.
• Mietwohnung: Du brauchst die Zustimmung der Vermieterschaft (Art. 262 OR) und haftest dafür, dass deine Gäste die Wohnung nicht anders gebrauchen, als es dir erlaubt ist. Mehr unter Untervermietung.

Wenn du jemanden für die Reinigung anstellst

Arbeitnehmer in der Schweiz sind obligatorisch gegen Unfall versichert (Art. 1a UVG). Stellst du selbst eine Reinigungskraft an, schliesst du als Arbeitgeber eine Unfallversicherung ab und meldest dich bei der AHV-Ausgleichskasse. Bei Löhnen bis CHF 2'500 im Jahr und Arbeitgeber werden AHV-Beiträge nur auf Verlangen der Person erhoben; für Arbeit in Privathaushalten gelten tiefere Grenzen (Art. 34d AHVV). Beauftragst du eine Reinigungsfirma, kümmert sie sich darum.

So gehst du vor

1. Leg alle Policen nebeneinander: Gebäude, Hausrat, Haftpflicht, Rechtsschutz, bei Stockwerkeigentum auch die der Gemeinschaft.
2. Schreib deinem Versicherer, dass du die Wohnung an Feriengäste vermietest: wie viele Nächte, über welche Kanäle, mit wie vielen Gästen.
3. Lass dir schriftlich bestätigen, was gedeckt ist, vor allem Diebstahl, Schäden durch Gäste und Haftpflicht als Gebäudeeigentümer.
4. Halte den Zustand der Wohnung mit Fotos fest, vor der Saison und nach jedem Schaden.
5. Regle Kaution und Schaden in deinen Buchungsbedingungen. Zurückbehalten darfst du nur den belegten Schaden (Art. 267 OR).

Was ist in den Kantonen anders?

Unterschiedlich ist vor allem die Gebäudeversicherung: Wo eine kantonale Anstalt besteht, etwa in Bern, Graubünden oder Zürich, bist du automatisch dort versichert. Im Wallis, im Tessin und in Genf wählst du eine private Gesellschaft. Ob die kantonale Gebäudeversicherung bei Kurzzeitvermietung etwas anderes verlangt, haben wir nicht geprüft.

Kurz zusammengefasst, keine Rechtsberatung. Massgebend sind die verlinkte Amtsquelle und die Regeln deiner Gemeinde.