Come posso ricevere più prenotazioni dirette per la mia casa vacanze?

Perché convengono le prenotazioni dirette?

Ogni prenotazione tramite una piattaforma ti costa una commissione, di solito sull'affitto e sulle pulizie. Dal 13.10.2026, su Airbnb paghi il 15,5 per cento più l'8,1 per cento di IVA sulla commissione, cioè il 16,76 per cento. Per un appartamento a Grindelwald con un fatturato annuo di CHF 23'100, ogni punto percentuale di prenotazioni dirette ti porta circa CHF 39 in più. Con il 30 per cento di prenotazioni dirette, in questo esempio ti restano circa CHF 750 in più rispetto a quando usi solo Airbnb, anche includendo un channel manager. Trovi tutti i calcoli alla voce Piattaforme.

• Più guadagno netto: niente commissioni e, con la fattura QR, nemmeno commissioni di pagamento.
• Le tue regole: decidi tu le condizioni di cancellazione, l'acconto, il numero minimo di notti e le regole della casa.
• I tuoi ospiti: conosci i tuoi ospiti e puoi invitarli di nuovo, nel rispetto della protezione dei dati.
• Ma: con le prenotazioni dirette non hai le protezioni della piattaforma, come AirCover di Airbnb. Pagamenti, danni e controversie li gestisci tu.

Posso offrire prezzi più bassi che su Airbnb?

Sì. Chi gestisce una piattaforma online per prenotare alloggi agisce in modo sleale se le sue condizioni generali limitano la libertà delle strutture ricettive di stabilire prezzi e offerte tramite clausole di parità, in particolare per quanto riguarda prezzi, disponibilità o condizioni (art. 8a LCD, in vigore dal 1° dicembre 2022). Puoi quindi offrire sul tuo sito prezzi più bassi, più date disponibili o condizioni migliori. La legge parla di strutture ricettive e non esclude da nessuna parte gli appartamenti privati per le vacanze. Le condizioni della piattaforma stabiliscono cosa puoi scrivere nei messaggi inviati tramite la piattaforma.

Esempio di calcolo: dato che Airbnb applica una commissione del 16,76 per cento, puoi offrire un prezzo diretto più basso di circa il 15 per cento e guadagnare comunque lo stesso, anche se l'ospite paga con carta.

Come portare gli ospiti a prenotare direttamente da te

1. Crea un sito di prenotazione con foto, calendario, prezzo finale e pulsante per inviare una richiesta, nelle lingue dei tuoi ospiti.
2. Quando salutano, dai a ogni ospite l'indirizzo del tuo sito, su un biglietto nell'alloggio o nel messaggio di saluto.
3. Chiedi agli ospiti soddisfatti se puoi avvisarli via e-mail quando ci sono date disponibili. Senza il loro consenso, puoi scrivere solo ai clienti precedenti per proporre offerte simili, con una semplice possibilità di disiscriversi (art. 3 cpv. 1 lett. o LCD).
4. Chiedi all'ufficio del turismo del tuo comune di inserirti nell'elenco, vedi Ufficio del turismo.
5. Controlla le case vacanza su Google: ti serve un partner autorizzato, vedi Case vacanza su Google.
6. Sincronizza i calendari di tutti i canali per evitare doppie prenotazioni, vedi Channel manager.

Come farti pagare?

• Fattura QR: dal 1° ottobre 2022 ha sostituito le polizze di versamento svizzere. L'ospite paga tramite e-banking o app e tu non paghi commissioni sulle carte.
• Acconto e saldo: per esempio, il 30 per cento alla conferma e il resto 30 giorni prima dell'arrivo. Indica nella conferma le scadenze e le conseguenze di un ritardo nel pagamento.
• Carta di credito: tramite un fornitore come Stripe, una carta svizzera o dello SEE costa l'1,4 per cento più CHF 0.10; le altre carte costano il 2,9 per cento più CHF 0.10.
• TWINT o contanti sul posto: pratici per la tassa di soggiorno e gli extra.

Indicare correttamente la tassa di soggiorno e il prezzo finale

Nel settore della ristorazione e alberghiero, indichi il prezzo effettivamente da pagare in franchi. I supplementi non facoltativi, per esempio per le pulizie o la gestione, vanno inclusi nel prezzo; le tasse di soggiorno possono essere indicate separatamente (art. 10 OIP). Indica la tassa di soggiorno come voce separata sulla fattura; in Ticino il Cantone lo richiede espressamente. Attenzione: se Airbnb riscuote la tassa di soggiorno nel tuo Cantone, lo fa solo per le prenotazioni su Airbnb. Per le prenotazioni dirette la riscuoti tu e la versi al Comune, per esempio nel Canton Vaud. Trovi tutte le tariffe alla voce Tassa di soggiorno.

Di cosa ha bisogno legalmente il tuo sito?

• Impressum: chi offre servizi online deve indicare chiaramente la propria identità e un indirizzo di contatto, compresa l'e-mail, spiegare i passaggi per concludere il contratto e confermare gli ordini per via elettronica (art. 3 cpv. 1 lett. s LCD).
• Informativa sulla protezione dei dati: informa gli ospiti sulle finalità del trattamento, sui destinatari e sui tuoi dati di contatto (art. 19 LPD), vedi Protezione dei dati e notifica degli ospiti.
• Condizioni: indica chiaramente prima della prenotazione le condizioni di cancellazione, pagamento e cauzione e le regole della casa, vedi Diritto di locazione o alloggio.