Mi conviene affittare il mio appartamento di vacanza?

Quanto rendono gli appartamenti di vacanza in Svizzera?

Secondo AirROI, in Svizzera ci sono circa 30'000 inserzioni Airbnb attive. Nei dodici mesi fino a ottobre 2026 hanno generato in media CHF 24'600 di fatturato, con un’occupazione del 39 per cento e un prezzo medio per notte di CHF 245. I tre valori sono calcolati separatamente e non coincidono esattamente: 245 per 142 notti farebbe circa CHF 34'900. Considerali un ordine di grandezza, non una previsione per il tuo appartamento.

La domanda cresce: secondo l’UST, nel 2025 gli appartamenti di vacanza hanno registrato 7,37 milioni di pernottamenti, il 4,3 per cento in più rispetto all’anno precedente. Il conteggio comprende i circa 28'000 appartamenti registrati tramite Comuni, uffici turistici o piattaforme.

Esempio di calcolo: un appartamento con la media svizzera

Facciamo il calcolo usando la media di AirROI e ipotizzando un host non assoggettato all’IVA che affitta solo tramite Airbnb. Tutti i costi, tranne la commissione di Airbnb, sono ipotesi. Inserisci i tuoi dati.

Qui non sono detratti i costi che sostieni anche senza affittare, come gli interessi ipotecari, i contributi alla proprietà per piani o l’imposta immobiliare. Nemmeno il tempo che dedichi alle richieste, al check-in e alla contabilità.

Quanto rendono le prenotazioni dirette?

Se il 30 per cento del fatturato arriva dal tuo sito e viene pagato con fattura QR, Airbnb applica la commissione solo su CHF 17'220: CHF 2'885 invece di CHF 4'122. Sono circa CHF 1'240 in più all’anno, con la stessa occupazione. Scopri come ottenere prenotazioni dirette alla pagina Prenotazioni dirette.

Quali imposte si applicano?

• Imposta sul reddito: i redditi da locazione sono imponibili (art. 21 LIFD). Puoi dedurre i costi effettivi oppure, a livello federale, una deduzione forfettaria del 10 o 20 per cento del reddito lordo da locazione (art. 32 LIFD). Con il 20 per cento, in questo caso la deduzione sarebbe di CHF 4'920 invece dei costi effettivi di manutenzione e assicurazione.
• Imposta sulla sostanza: l’appartamento fa parte del tuo patrimonio, come prima.
• Valore locativo: fino alla fine del 2028 dichiari un valore locativo per i giorni in cui usi l’appartamento. Dal 2029 sarà abolito, ma i Cantoni potranno tassare le abitazioni secondarie utilizzate prevalentemente dal proprietario. Se affitti l’appartamento, probabilmente non sarai interessato. Scopri di più alla pagina Imposte e valore locativo.
• IVA: solo a partire da CHF 100'000 di fatturato all’anno (art. 10 LIVA), vedi IVA.

L’aliquota marginale del 25 per cento è un’ipotesi. A seconda del Cantone, del Comune e del reddito, la tua aliquota può essere più bassa o più alta.

Quando potrebbe non convenire?

• Vuoi usare l’appartamento tu stesso nelle settimane migliori. In quel caso rinunci proprio alle notti con i prezzi più alti.
• L’appartamento è soggetto a un vincolo di residenza primaria, il regolamento della proprietà per piani vieta gli affitti brevi oppure la tua autorizzazione secondo la Lex Koller limita gli affitti. Verifica la Legge sulle abitazioni secondarie, la Proprietà per piani e la Lex Koller.
• Non c’è nessuno sul posto che si occupi delle chiavi, della pulizia e delle emergenze. In quel caso un’agenzia si prende una parte consistente dei ricavi: vedi Agenzia o fai da te.
• La tua città limita il numero di notti, per esempio a 90 all’anno a Ginevra o, nella città di Lucerna, per determinati alloggi. Vedi Ginevra e Lucerna.