Come calcolo il prezzo del mio appartamento di vacanza?

Passaggio 1: quanto ti costa una notte?

Per prima cosa, somma i costi annuali dell’affitto: spese accessorie come elettricità, riscaldamento e Internet, assicurazione, materiali di consumo, sostituzione di biancheria e stoviglie, manutenzione. Dividi la somma per il numero di notti che prevedi realisticamente di affittare. Esempio basato su stime: CHF 2'400 di spese accessorie, CHF 500 per assicurazione e spese varie, CHF 1'500 di manutenzione, per un totale di CHF 4'400. Con 110 notti affittate, ogni notte ti costa circa CHF 40, prima di guadagnare qualcosa.

Per confronto: i circa 30'000 annunci Airbnb attivi in Svizzera hanno registrato in media un tasso di occupazione del 39 per cento nei dodici mesi fino a ottobre 2026, con una tariffa media a notte di CHF 245 (AirROI). È una media che comprende monolocali in città e chalet. Meglio confrontare il tuo alloggio con appartamenti simili nel tuo comune.

Passaggio 2: considera la commissione del canale

Se vuoi ricevere CHF 150 per notte, dividi per (1 meno la commissione). Ecco le tariffe per ogni canale, per un host non soggetto all’IVA:

Fa sempre fede la tariffa indicata nel tuo account. Su Booking.com dipende dal contratto; Graubünden Ferien indica il 12 per cento. In Svizzera Airbnb applica l’IVA sulla sua commissione anche se hai inserito un numero IVA. Trovi tutti i dettagli alla pagina Piattaforme e Commissione Airbnb 2026.

Passaggio 3: la pulizia finale

Fattura la pulizia con una commissione separata per ogni soggiorno. Così la tua tariffa a notte resta confrontabile nei risultati di ricerca e i soggiorni brevi coprono da soli i costi di pulizia. Tieni presente che Airbnb calcola il 15,5 per cento sull’intero prezzo dell’host, quindi anche sulla pulizia. Dal 29.10.2026 anche Vrbo applica il 12 per cento sulle commissioni a carico dell’host, come quella per la pulizia. Sul tuo sito web ti conviene indicare il prezzo finale, pulizia inclusa: nel settore della ristorazione e alberghiero, i supplementi non facoltativi devono essere inclusi nel prezzo (art. 10 cpv. 2 OIP). Scopri come stabilire l’importo alla pagina Pulizia finale.

Passaggio 4: stagione e giorni della settimana

Definisci tre o quattro fasce di prezzo, per esempio alta stagione, stagione, media stagione e fine settimana. Il 58 per cento dei pernottamenti negli appartamenti di vacanza riguarda ospiti svizzeri (UST 2025: 4,25 su 7,37 milioni). Tieni quindi d’occhio le vacanze scolastiche dei cantoni più popolosi e aumenta i prezzi nei periodi in cui il tuo appartamento si prenota con largo anticipo.

Passaggio 5: soggiorno minimo

Ogni soggiorno comporta una pulizia e un cambio. Gli ospiti soggiornano in media 5,9 notti negli appartamenti di vacanza svizzeri (UST 2025); sulle piattaforme come Airbnb e Booking.com tendono a soggiornare meno: secondo Eurostat, nel 2025 in Svizzera sono state affittate circa 4,11 milioni di notti per 1,14 milioni di soggiorni, cioè circa 3,6 notti per soggiorno. Un soggiorno minimo più lungo in alta stagione e più breve in media stagione aiuta a riempire i periodi vuoti. Verifica anche le regole del tuo comune: a Interlaken, nelle zone residenziali il soggiorno minimo è di tre notti.

Passaggio 6: verifica e adegua

• Se dopo il cambiamento delle commissioni Airbnb del 13.10.2026 non hai adeguato i prezzi, guadagni circa il 13-14 per cento in meno per notte. Per ricevere lo stesso importo di prima, devi aumentare i prezzi di circa il 16 per cento.
• Puoi offrire prezzi più bassi per le prenotazioni dirette rispetto ad Airbnb o Booking.com: le clausole di parità sono vietate dal 1.12.2022 (art. 8a LCD). Scopri di più alla pagina Prenotazioni dirette.
• Dopo ogni stagione, verifica quando arrivano le prenotazioni. Se una settimana è già al completo con mesi di anticipo, forse il prezzo era troppo basso.