Devo affittare autonomamente il mio appartamento di vacanza o affidarlo a un’agenzia?

Quali modelli esistono?

Per il servizio completo, i blog stranieri indicano spesso dal 20 al 35 per cento. Per la Svizzera non siamo riusciti a documentarlo con fonti primarie. Chiedi a più fornitori un’offerta scritta per il tuo appartamento. Trovi maggiori informazioni sui fornitori alla pagina Agenzia di gestione, Interhome, atraveo ed e-domizil e Ufficio turistico.

Di cosa si occupa l’agenzia?

Per ogni soggiorno ci sono sempre le stesse attività. Valuta quali vuoi gestire tu:

• Rispondere alle richieste, confermare il prezzo, controllare fatture e pagamenti
• Registrare la notifica degli ospiti e la tassa di soggiorno
• Inviare le informazioni per l’arrivo, consegnare le chiavi, essere reperibile per le domande
• Organizzare la pulizia e la biancheria, annotare eventuali danni
• Conteggiare la tassa di soggiorno con il Comune, registrare i ricavi per la dichiarazione fiscale

Se abiti lontano e non hai nessuno sul posto, le chiavi e la pulizia sono la parte più difficile. Spesso basta un’impresa di pulizie locale; del resto puoi occuparti da casa con un software.

Cosa controllare nel contratto con l’agenzia?

1. Base della commissione: solo l’affitto o anche la pulizia e gli extra? Con o senza IVA?
2. Durata e disdetta: se il contratto è un mandato, entrambe le parti possono disdirlo in qualsiasi momento; se la disdetta avviene in un momento inopportuno, è dovuto un risarcimento (art. 404 CO). Con atraveo il contratto dura fino alla fine dell’anno e va disdetto entro il 30 novembre.
3. Conteggio: il mandatario deve rendere conto in qualsiasi momento e restituire tutto ciò che ha ricevuto nell’ambito del mandato (art. 400 CO). Chiedi un conteggio per ogni prenotazione.
4. Uso personale: quante settimane puoi bloccare e con quanto anticipo?
5. Prezzi: chi li stabilisce e puoi affittare direttamente a un prezzo più basso?
6. Esclusività: puoi pubblicare anche i tuoi annunci? Holidu, per esempio, concede uno sconto di un punto percentuale se scegli l’esclusività.
7. Tassa di soggiorno, notifica degli ospiti e dati: chi riscuote, chi comunica e chi è responsabile? L’agenzia tratta i dati degli ospiti per tuo conto, ma tu resti responsabile (art. 9 LPD).
8. Danni: chi li segnala, chi paga e quale assicurazione si applica?

Cosa resta sempre a tuo carico?

Non puoi delegare le regole legate all’appartamento o a te come proprietario: legge sulle abitazioni secondarie (LASec), proprietà per piani, imposte e, a seconda del Cantone, l’iscrizione come locatore, per esempio in Vallese, o il numero d’identificazione in Ticino. Con atraveo, il conteggio della tassa di soggiorno con il Comune resta esplicitamente a carico dell’host.

Quando conviene ciascuna opzione?

• Autonomamente: abiti nelle vicinanze o hai una persona affidabile sul posto e vuoi massimizzare i ricavi.
• Intermediario o ufficio turistico: vuoi raggiungere più persone, ma ti occupi tu delle chiavi e della pulizia.
• Servizio completo: non hai tempo né nessuno sul posto e accetti ricavi inferiori.

Se gestisci autonomamente appartamenti per altri proprietari, trovi maggiori informazioni alla pagina Per le agenzie.