Comment louer mon appartement de vacances en Suisse ?

En Suisse, environ 28'000 appartements de vacances sont recensés par les communes, les offices du tourisme ou les plateformes. Ils ont enregistré 7,37 millions de nuitées en 2025, soit 4,3 % de plus que l’année précédente (OFS). Environ 30'000 annonces sont actives sur Airbnb (AirROI). Ce guide te conduit en dix étapes, de ta décision à ton premier décompte. La liste de contrôle te permet de tout cocher.

Étape 1 : décider comment tu veux louer

Pose-toi trois questions. Combien de semaines veux-tu utiliser toi-même l’appartement ? Qui s’occupe sur place des clés, du nettoyage et des urgences ? Et combien de temps as-tu pour les demandes et les décomptes ? Tu trouveras un exemple de calcul approximatif basé sur la moyenne suisse sous Est-ce rentable ?. Pour choisir entre louer toi-même et confier la location à une agence, consulte Agence ou toi-même ?.

Étape 2 : vérifier si tu as le droit de louer

Il n’existe pas d’autorisation ni d’enregistrement fédéral pour les locations de courte durée. Le Conseil national a adopté le 10 juin 2026 une motion qui demande des données à l’échelle nationale sur les locations via des plateformes ; le Conseil des États ne s’est pas encore prononcé. Aujourd’hui, les principales limites sont fixées par les règles suivantes :

• Loi sur les résidences secondaires : dans les 331 communes où la part de résidences secondaires dépasse 20 %, les nouveaux logements ne peuvent être utilisés que comme résidence principale ou exploités à des fins touristiques. Les logements créés selon l’ancien droit, c’est-à-dire existant au 11 mars 2012, peuvent être utilisés librement. Tu ne peux pas louer à des vacanciers un logement soumis à une obligation d’affectation à la résidence principale. Voir Loi sur les résidences secondaires.
• Propriété par étages : le règlement peut interdire les locations de courte durée si le quorum requis est atteint (Tribunal fédéral 5A_436/2018). Voir Propriété par étages.
• Logement loué : il te faut l’accord de ton bailleur (art. 262 CO). Voir Sous-location.
• Personnes domiciliées à l’étranger : tu ne peux pas louer toute l’année un appartement de vacances acquis avec une autorisation Lex Koller (art. 11, al. 2, let. f OAIE). Voir Lex Koller.

À cela s’ajoutent les règles des cantons et des villes. À Genève, tu peux louer un appartement entier via des plateformes pendant 90 jours par année au maximum. Dans le canton de Vaud, tu as besoin d’une autorisation à partir de 90 jours dans les districts touchés par la pénurie de logements. La ville de Lucerne exige un enregistrement et limite certains locaux à 90 nuitées. Au Tessin, chaque hébergement doit avoir un numéro d’identification et, sans prestations hôtelières, l’exception à la loi sur l’hôtellerie et la restauration s’applique jusqu’à 90 jours. À Bâle-Ville, une location principalement de courte durée est considérée comme une désaffectation de logements. Tu trouveras tous les cantons sous Droit.

Étape 3 : t’inscrire auprès de la commune et de l’office du tourisme

Presque partout, tu décomptes une taxe de séjour et, souvent, tu annonces les hôtes dans le même système. L’organe compétent varie selon le canton : en Valais, le registre des loueurs de la commune ; dans les Grisons, le service des taxes de séjour de la commune ou de la destination ; dans le canton de Vaud, le registre communal depuis le 1er juillet 2022 ; à Bâle-Ville, l’enregistrement avant l’arrivée du premier voyageur. Tu trouveras les tarifs, les forfaits et les exonérations par commune sous Taxe de séjour. Par exemple, Grindelwald demande CHF 4.20 par personne et par nuit ; les propriétaires qui occupent eux-mêmes leur logement paient un forfait de 40 nuits × tarif × nombre de lits.

Airbnb ne perçoit lui-même la taxe de séjour que dans certains cantons : Bâle-Campagne, Bâle-Ville, Fribourg, Genève, Lucerne, Schaffhouse, Saint-Gall, Zoug, Zurich et les communes participantes du canton de Vaud. Dans les cantons de Berne, du Valais et des Grisons, tu fais le décompte toi-même, ainsi que partout pour les réservations via d’autres canaux.

Pour l’annonce des hôtes, les règles sont les suivantes : selon le droit fédéral, tu annonces les hôtes étrangers à l’autorité cantonale (art. 16 LEI). De nombreux cantons exigent l’annonce de tous les hôtes ; au Tessin, elle doit être faite dans les 24 heures. Voir Déclaration des hôtes et Annonce selon le droit fédéral.

Étape 4 : clarifier l’assurance et le contrat

Écris à tes assurances bâtiment, ménage et responsabilité civile pour les informer que tu loues à des hôtes de vacances et demande-leur de confirmer la couverture. Une aggravation essentielle du risque sur laquelle l’assureur t’a interrogé peut lui permettre de résilier le contrat (art. 28 LCA). Voir Assurance.

En général, tu conclus un contrat de bail avec le voyageur. Pour une location de vacances de trois mois au maximum, les règles spéciales applicables aux locaux d’habitation ne s’appliquent pas : il n’y a donc ni protection contre les congés ni plafond pour la garantie de loyer (art. 253a, al. 2 CO). Les droits du voyageur en cas de défauts restent toutefois applicables. La loi ne prévoit pas de règle d’annulation ; fixe la tienne. Voir Droit du bail ou hébergement.

Étape 5 : préparer l’appartement

• Du linge de lit, des serviettes et de la vaisselle pour tous les lits, un équipement de base pour la cuisine et un Wi-Fi testé.
• Un livret d’accueil avec les informations sur l’arrivée, le règlement de la maison, les déchets, le chauffage et les numéros d’urgence.
• Des détecteurs de fumée et une couverture extinctrice, ainsi qu’une armoire fermant à clé pour tes affaires.
• Une remise des clés claire : en personne, dans une boîte à clés ou par l’intermédiaire d’un voisin.

Si tu proposes le petit-déjeuner ou le service en chambre, ton logement peut être soumis à la loi cantonale sur l’hôtellerie-restauration, et le droit alimentaire impose une annonce (art. 20 ODAlOUs). Voir Petit-déjeuner et protection incendie. Les données des voyageurs sont soumises à la loi sur la protection des données. Voir Protection des données et déclaration des hôtes.

Étape 6 : fixer les prix

Calcule d’abord tes coûts par nuit, puis les frais du canal : prix = versement souhaité ÷ (1 − frais). Depuis le 13.10.2026, Airbnb retient environ 16,8 %, Booking.com 13,6 à 16,6 %, Vrbo 12 % depuis le 29.10.2026, et atraveo by Interhome 17,5 % plus la TVA. Facture le nettoyage séparément. La taxe de séjour ne fait pas partie du prix par nuit (art. 10, al. 2 OIP). Fixe des prix par saison et une durée minimale de séjour. Voir Calculer le prix et Nettoyage final.

Étape 7 : annonce et canaux

Photographie chaque pièce à la lumière du jour et décris honnêtement ce que le voyageur trouvera, avec les distances et tous les frais. N’utilise les photos d’autrui qu’avec leur autorisation. Voir Photos et description.

Choisis ensuite tes canaux. Tu trouveras les frais et les règles de tous les prestataires sous Plateformes, et les détails pour Airbnb, Booking.com, Vrbo, atraveo et e-domizil, office du tourisme et Google locations de vacances. Si tu loues sur plusieurs canaux, synchronise les calendriers pour éviter les doubles réservations. Tu trouveras comment faire avec Airbnb, Booking.com, Vrbo et e-domizil sous Gestionnaire de canaux.

Prévois dès le début ton propre site de réservation. En direct, tu peux proposer un prix plus bas que sur les plateformes, car les clauses de parité sont interdites depuis le 1.12.2022 (art. 8a LCD), et tu ne paies aucune commission. Voir Réservations directes.

Étape 8 : confirmer la première réservation

1. Vérifie la demande : dates, nombre de personnes, animaux de compagnie.
2. Confirme le prix final avec les nuitées, le nettoyage, les extras et la taxe de séjour sur une ligne séparée.
3. Pour les réservations directes, envoie une facture QR pour l’acompte et indique le délai de paiement du solde.
4. Joins à la confirmation les conditions d’annulation et de paiement ainsi que le règlement de la maison.
5. Demande au voyageur les données pour le bulletin d’arrivée et informe-le brièvement sur la protection des données.

Étape 9 : le séjour

Quelques jours avant l’arrivée, envoie l’itinéraire, les modalités de remise des clés et le règlement de la maison. À l’arrivée, vérifie la pièce d’identité. Remplis le bulletin d’arrivée d’après la pièce d’identité et fais-le signer tant que la règle fédérale s’applique (art. 18 OASA). La Confédération veut numériser l’annonce via EasyGov, sans signature ; la consultation dure jusqu’au 27 novembre 2026 et rien n’est encore en vigueur. Transmets l’annonce dans le délai fixé par ton canton : au Tessin dans les 24 heures, à Bâle-Ville chaque jour, à Schaffhouse jusqu’à 2 h.

Étape 10 : après le séjour et premier décompte

Après le départ, nettoie le logement, vérifie l’inventaire et photographie les dégâts. Tu peux facturer les dégâts prouvés, mais pas un montant forfaitaire supplémentaire (art. 267 CO). Viennent ensuite les décomptes :

• Tu conserves les bulletins d’arrivée aussi longtemps que l’exige le canton, d’un an dans les Grisons à dix ans à Bâle-Campagne, puis tu les supprimes.
• Impôt sur le revenu : les revenus locatifs sont imposables (art. 21 LIFD). Tu déduis les frais ou un forfait (art. 32 LIFD). Si le logement se trouve dans un autre canton, tu y es imposable (art. 4 LHID). Dès 2029, la valeur locative pour l’usage propre disparaît. Voir Impôts et valeur locative.
• TVA : elle s’applique dès CHF 100'000 de chiffre d’affaires par année. Le taux pour l’hébergement est alors de 3,8 %. Si tu achètes pour plus de CHF 10'000 de services par année à des entreprises étrangères sans numéro TVA suisse, l’impôt sur les acquisitions est dû (art. 45 LTVA). Voir TVA.

Qu’est-ce qui change en ce moment ?

• Depuis le 13.10.2026, Airbnb facture à tous les hôtes suisses des frais de service unifiés de 15,5 %. Voir Frais Airbnb 2026.
• Depuis le 29.10.2026, Vrbo facture 12 % par réservation, y compris sur le nettoyage.
• Les contrats atraveo courent jusqu’à la fin de l’année ; la résiliation doit intervenir au plus tard le 30 novembre. Voir Résilier atraveo.
• Le Parlement a prolongé le taux spécial de TVA de 3,8 % jusqu’à fin 2031. Le délai référendaire court encore.
• Le Conseil fédéral veut durcir la Lex Koller. La consultation est terminée, mais il n’y a pas encore de message.

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