Puis-je sous-louer mon appartement sur Airbnb ?

Que prévoit l’art. 262 CO ?

En tant que locataire, tu peux sous-louer tout ou partie de ton logement, mais uniquement avec l’accord de la bailleresse ou du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Cela vaut aussi pour les locations à la nuitée sur Airbnb, Booking.com ou d’autres plateformes. La bailleresse ou le bailleur ne peut refuser son accord que pour trois motifs (art. 262 al. 2 CO) :

• Tu refuses de lui communiquer les conditions de la sous-location.
• Les conditions sont abusives par rapport au bail principal, par exemple si le prix est nettement plus élevé sans prestation supplémentaire.
• La sous-location lui cause des inconvénients majeurs.

En 2019, le Tribunal fédéral a expressément laissé ouverte la question de savoir si la rotation fréquente de personnes en vacances constitue un inconvénient majeur (4A_140/2019). Tu réponds du fait que tes hôtes n’utilisent pas le logement autrement que ce qui t’est autorisé ; la bailleresse ou le bailleur peut aussi s’adresser directement à eux (art. 262 al. 3 CO).

Que risques-tu si tu n’as pas l’accord ?

Si tu continues à manquer à tes obligations malgré un avertissement écrit, la bailleresse ou le bailleur peut résilier le bail avec un préavis d’au moins 30 jours pour la fin d’un mois (art. 257f al. 3 CO). Dans une affaire genevoise de 2019, une locataire avait mis son appartement sur Airbnb sans que son bailleur le sache. Après l’avertissement, elle a rapidement retiré l’annonce. Le Tribunal fédéral a jugé la résiliation inefficace, car le manquement n’a pas persisté après l’avertissement (4A_140/2019 du 26.9.2019).

Il y a aussi un risque financier : si tu sous-loues sans accord à des conditions abusives, la bailleresse ou le bailleur peut te réclamer les bénéfices. Cela repose sur la gestion d’affaires sans mandat (art. 423 CO), que le Tribunal fédéral a appliquée à la sous-location (ATF 126 III 69).

Qu’est-ce qui a changé en 2024 ?

Rien dans la loi. Le Parlement voulait réglementer plus strictement la sous-location. Le peuple a rejeté cette modification le 24 novembre 2024. L’art. 262 CO reste donc en vigueur dans sa version actuelle.

Comment obtenir l’accord ?

1. Lis ton bail et le règlement de l’immeuble : certains contrats règlent déjà la sous-location.
2. Écris à la bailleresse ou au bailleur pour expliquer ton projet : combien de nuits par an, à quel prix, sur quelles plateformes et pour combien de personnes.
3. Explique que tu ne demandes pas un prix excessif. Indique clairement le montant du loyer, des charges et des prestations comme le nettoyage et le linge.
4. Demande une confirmation écrite de l’accord, même si la loi ne l’exige pas. Tu pourras ainsi le prouver par la suite.
5. Informe ton assurance ménage et ton assurance responsabilité civile.

Quelles règles diffèrent selon les cantons et les villes ?

• Genève : tu peux louer un appartement entier sur des plateformes pendant 90 jours maximum par an. Toute sous-location est interdite dans les logements subventionnés et peut entraîner une résiliation immédiate.
• Vaud : dans les districts où il y a une pénurie de logements, tu as besoin d’une autorisation de changement d’affectation si tu loues plus de 90 jours par an ; en 2026, cette règle s’applique partout sauf dans le district d’Aigle. Tu dois t’enregistrer auprès de la commune comme hôte, même si tu es locataire.
• Lucerne : dans la ville de Lucerne, tu dois enregistrer auprès de la ville les pièces louées pour de courts séjours. Cette règle ne s’applique pas au logement que tu occupes toi-même et que tu sous-loues occasionnellement, tant que tu ne réalises pas un rendement abusif.
• Zurich : depuis le 1.9.2026, dans la ville de Zurich, les logements régulièrement loués à titre commercial pour moins d’un an et que personne n’occupe ne sont plus pris en compte dans le calcul de la part résidentielle.
• Bâle-Ville : si tu loues un logement principalement pour de courts séjours, tu détournes un logement de son affectation résidentielle et tu as besoin d’une autorisation de construire ; une location de plus de 90 jours par an constitue un indice clair.

Résumé, pas un conseil juridique. Font foi la source officielle indiquée et les règles de ta commune.