En tant que personne à l’étranger, puis-je acheter et mettre en location un logement de vacances en Suisse ?

Qui est considéré comme une personne à l’étranger ?

La loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE, « Lex Koller ») exige une autorisation cantonale pour les personnes à l’étranger (art. 2, al. 1 LFAIE). Sont notamment considérées comme des personnes à l’étranger (art. 5, al. 1 LFAIE) :

• les ressortissants de l’UE ou de l’AELE sans domicile légal et effectif en Suisse,
• les ressortissants d’autres États qui n’ont pas le droit de s’établir en Suisse,
• les sociétés domiciliées à l’étranger ou les sociétés suisses contrôlées par des personnes à l’étranger.

Les Suissesses et les Suisses ne sont jamais des personnes à l’étranger, même s’ils vivent à l’étranger. N’ont notamment pas besoin d’autorisation les personnes qui achètent le logement comme résidence principale à leur domicile (art. 2, al. 2, let. b LFAIE), les héritiers légaux et les proches parents du vendeur (art. 7 LFAIE).

Quand une autorisation est-elle accordée pour un logement de vacances ?

• Le canton doit le prévoir dans sa législation et le logement doit se trouver dans une localité désignée par le canton pour promouvoir le tourisme (art. 9, al. 2 et 3 LFAIE).
• L’autorisation est imputée sur le contingent annuel du canton. Au maximum 1'500 unités sont autorisées par année dans toute la Suisse (art. 11 LFAIE, art. 9 OAIE).
• En règle générale, la surface nette habitable ne doit pas dépasser 200 m² et, hors propriété par étages, la surface du terrain ne doit pas dépasser 1'000 m² (art. 10 OAIE).
• Si tu possèdes déjà un tel logement, ou si ton conjoint, ton partenaire enregistré ou un enfant de moins de 18 ans en possède un, tu dois d’abord le vendre (art. 11, al. 1 OAIE).
• Aujourd’hui, l’achat d’un logement de vacances dont l’acquisition avait déjà été autorisée pour le vendeur n’est pas imputé sur le contingent (art. 9, al. 4, let. a LFAIE).

Les cantons et les communes peuvent imposer des restrictions supplémentaires, par exemple en suspendant l’octroi d’autorisations ou en fixant un quota (art. 13 LFAIE).

Puis-je mettre en location le logement de vacances autorisé ?

Oui, mais avec des limites. L’autorisation est assortie de charges inscrites au registre foncier (art. 14 LFAIE). Elles comprennent généralement (art. 11, al. 2 OAIE) :

• l’obligation d’affecter en permanence le logement au but pour lequel l’achat a été autorisé et de faire autoriser tout changement (let. a),
• pour les logements de vacances, l’interdiction de les mettre en location toute l’année (let. f).

La location temporaire à des vacanciers n’est donc pas exclue. L’OAIE ne précise pas combien de semaines tu peux louer le logement ; c’est la charge figurant dans ton autorisation qui fait foi. L’autorité qui délivre l’autorisation contrôle son respect (art. 11, al. 5 OAIE). Une charge peut être levée pour des raisons impérieuses si ta situation change au point de la rendre impossible ou déraisonnable (art. 14, al. 4 LFAIE, art. 11, al. 4 OAIE).

Acheter uniquement pour mettre en location ne constitue pas une exception : la location à titre professionnel de logements qui ne font pas partie d’un hôtel ou d’un appart-hôtel ne constitue pas un établissement stable (art. 3 OAIE). Les logements situés dans des appart-hôtels sont soumis à des règles spécifiques : au moins 65 % des quotes-parts de valeur doivent être exploitées en permanence selon les modalités d’un hôtel (art. 10 LFAIE).

Que veut changer le Conseil fédéral ?

Le 15 avril 2026, le Conseil fédéral a lancé une consultation sur la révision de la Lex Koller, qui s’est achevée le 15 juillet 2026. Pour les logements de vacances, il propose :

• de réduire les contingents annuels des cantons,
• d’imputer sur le contingent chaque achat effectué par une personne à l’étranger, y compris la revente d’une personne à l’étranger à une autre,
• de soumettre à nouveau cette revente à autorisation.

Le Conseil fédéral n’a pas encore soumis de message au Parlement. Le droit en vigueur s’applique pour l’instant.

Quelles sont les différences entre les cantons ?

Les cantons décident si et où les personnes à l’étranger peuvent acheter des logements de vacances : ils désignent les localités, reçoivent leur contingent et peuvent imposer des interdictions (art. 9, 11 et 13 LFAIE). Les contingents annuels les plus élevés sont ceux du Valais, avec 330 unités, des Grisons, avec 290, du Tessin, avec 195, de Vaud, avec 175, et de Berne, avec 140. Des cantons comme Zurich, Zoug, Bâle-Ville ou Genève n’ont aucun contingent (annexe 1 OAIE). Dans les communes où les résidences secondaires dépassent 20 %, la loi sur les résidences secondaires (LRS) s’applique aussi. Le canton du Valais a publié une fiche d’information sur les conditions applicables aux logements de vacances.

Résumé, pas un conseil juridique. Font foi la source officielle indiquée et les règles de ta commune.