La communauté des copropriétaires peut-elle interdire la location à des vacanciers ?

Que dit la loi ?

En tant que propriétaire par étages, tu as le droit exclusif d’utiliser ton appartement. Tu es libre de gérer et d’utiliser tes locaux, mais tu ne dois pas entraver l’exercice du même droit par les autres ni endommager les parties communes (art. 712a CC).

La communauté peut adopter un règlement sur l’administration et l’utilisation. Il faut la majorité des copropriétaires, qui détient aussi plus de la moitié des quotes-parts, sauf si l’acte constitutif ou le règlement exige davantage (art. 712g, al. 3 CC). L’acte constitutif peut aussi prévoir que les autres copropriétaires ont 14 jours pour s’opposer à une location. Sans motif important, l’opposition est invalide (art. 712c, al. 2 et 3 CC).

Le droit de voisinage s’applique aussi : personne ne doit déranger ses voisins par un bruit excessif ou d’autres nuisances (art. 684 CC).

Qu’a décidé le Tribunal fédéral ?

Dans une résidence de Nidwald comprenant 26 logements, l’assemblée a décidé en 2015 d’interdire les locations à la journée, à la semaine et au mois et de n’autoriser que les locations de longue durée. Le règlement exigeait une majorité des deux tiers pour les modifications, et la décision a obtenu cette majorité. Un copropriétaire, dont la fille proposait l’appartement sur Airbnb, a contesté la décision et perdu à tous les niveaux (Tribunal fédéral, arrêt 5A_436/2018 du 4.4.2019).

• Selon le Tribunal, une location de courte durée avec nettoyage et fourniture de linge constitue un hébergement commercial et non un « logement ». Le règlement en vigueur ne l’autorisait donc déjà pas.
• La communauté peut définir elle-même les règles d’utilisation. Les art. 2 et 27 CC, les art. 19 ss CO et la nature de la propriété par étages en fixent les limites.
• Une interdiction générale de louer n’est en principe pas compatible avec le droit fédéral, car elle obligerait dans les faits à utiliser soi-même le logement.

L’arrêt porte sur un cas particulier. La validité d’une interdiction dans ta résidence dépend du texte de ton règlement, du quorum et de la situation. Nous n’avons pas recherché d’arrêts plus récents du Tribunal fédéral sur cette question.

Qu’est-ce que cela signifie pour toi ?

1. Procure-toi l’acte constitutif, le règlement et les derniers procès-verbaux d’assemblée, par exemple auprès de l’administration ou au registre foncier, où le règlement est mentionné (art. 712g, al. 3 CC).
2. Cherche des termes comme « usage d’habitation », « utilisation commerciale », « location », « opposition », ainsi que le quorum requis pour les modifications.
3. Si rien n’est précisé, parle à l’administration et aux voisins avant d’accueillir ton premier hôte. Une discussion ouverte permet souvent d’éviter qu’une proposition soit soumise à l’assemblée.
4. Remets aux hôtes un règlement intérieur qui précise les heures de tranquillité, les règles concernant les déchets, la buanderie et le parking.
5. Vérifie quelles assurances la communauté a souscrites. L’assemblée est chargée d’assurer le bâtiment contre l’incendie et d’autres risques, et de souscrire les assurances responsabilité civile usuelles (art. 712m, al. 1, ch. 6 CC).

Si l’assemblée vote sur une interdiction

• Vérifie si le quorum requis est atteint. Dans le cas de Nidwald, le règlement exigeait une majorité des deux tiers.
• Propose des règles moins strictes, par exemple une durée minimale, un nombre maximal d’hôtes, un règlement intérieur ou une personne de contact sur place.
• Tu peux contester devant le tribunal, dans un délai d’un mois, une décision contraire à la loi ou aux statuts (art. 75 CC, par renvoi de l’art. 712m, al. 2 CC). Demande conseil à temps.

Qu’est-ce qui change selon les cantons ?

La propriété par étages relève du droit fédéral et s’applique partout de la même manière. Les règles cantonales qui s’y ajoutent varient : en Valais, tu t’inscris auprès de la commune en tant que propriétaire qui loue ; dans le canton de Berne, une autorisation de changement d’affectation peut être nécessaire dans les grands immeubles d’habitation ; à Genève et dans le canton de Vaud, la règle des 90 jours s’applique aux logements entiers. Dans les communes où plus de 20 % des logements sont des résidences secondaires, vérifie aussi la loi sur les résidences secondaires (LRS).

Résumé, pas un conseil juridique. Font foi la source officielle indiquée et les règles de ta commune.