De quelles assurances ai-je besoin si je loue mon appartement de vacances ?

Quelles assurances sont concernées ?

• Assurance bâtiment : dans 19 cantons, une assurance immobilière cantonale assure le bâtiment contre l’incendie et les dommages naturels, généralement de manière obligatoire. À Genève, Uri, Schwyz, au Tessin, en Appenzell Rhodes-Intérieures, en Valais et à Obwald, il n’y a pas d’établissement cantonal ; tu dois donc t’assurer auprès d’une compagnie privée.
• Inventaire du ménage : cette assurance couvre tes meubles, appareils et linge de maison. Vérifie si le vol et les dommages causés par les hôtes sont couverts lorsque tu loues l’appartement contre rémunération.
• Responsabilité civile : en tant que propriétaire d’un bâtiment, tu réponds des dommages causés par un défaut de construction ou d’entretien, par exemple une marche d’escalier mal fixée (art. 58 CO). Selon la police, cette couverture est comprise dans l’assurance responsabilité civile privée ou nécessite une assurance responsabilité civile immeuble.
• Protection juridique : elle t’aide en cas de litige avec des hôtes, des voisins ou les autorités, pour autant que la location ne soit pas exclue.

Dois-je signaler la location à mon assureur ?

La loi sur le contrat d’assurance régit l’aggravation du risque : si tu provoques une aggravation importante du risque pendant la durée du contrat, l’assureur n’est plus lié par le contrat pour la suite (art. 28, al. 1, LCA). L’aggravation est importante si elle concerne un fait sur lequel l’assureur t’a posé une question lors de la conclusion du contrat (art. 28, al. 2, LCA). Le contrat peut préciser si tu dois le lui signaler et dans quel délai (art. 28, al. 3, LCA).

La location à des hôtes qui se succèdent constitue ou non une telle aggravation du risque dans ton cas, selon les questions posées dans la demande d’assurance et les conditions de ta police. Il se peut que ta police considère la location de courte durée comme une activité commerciale. Demande donc une confirmation écrite de la couverture.

Que couvrent Airbnb et les autres plateformes ?

Airbnb fait la promotion d’AirCover pour les hôtes : une assurance responsabilité civile jusqu’à 1 million de dollars US et une protection contre les dommages matériels causés par les hôtes jusqu’à 3 millions de dollars US. Les conditions et exclusions sont indiquées par Airbnb. La protection s’applique aux séjours réservés sur Airbnb. Pour les réservations directes, Booking.com ou l’office du tourisme, tu as besoin de tes propres polices.

Propriété par étages et logement loué

• Propriété par étages : l’assemblée des copropriétaires est chargée d’assurer le bâtiment contre l’incendie et d’autres risques, et de conclure les assurances responsabilité civile usuelles (art. 712m, al. 1, ch. 6, CC). Demande à la gérance si ces polices couvrent la location à des hôtes. En savoir plus sur la propriété par étages.
• Logement loué : tu as besoin de l’accord de la personne qui te loue le logement (art. 262 CO) et tu réponds du fait que tes hôtes n’en fassent pas un usage différent de celui qui t’est autorisé. En savoir plus sur la sous-location.

Si tu engages quelqu’un pour le nettoyage

En Suisse, les salariés sont obligatoirement assurés contre les accidents (art. 1a LAA). Si tu engages toi-même une personne pour le nettoyage, tu souscris une assurance-accidents en tant qu’employeur et tu t’annonces auprès de la caisse de compensation AVS. Pour les salaires jusqu’à CHF 2'500 par an et par employeur, les cotisations AVS ne sont prélevées que si la personne le demande ; les seuils sont plus bas pour le travail dans les ménages privés (art. 34d RAVS). Si tu fais appel à une entreprise de nettoyage, c’est elle qui s’en occupe.

Comment procéder

1. Rassemble toutes tes polices : bâtiment, inventaire du ménage, responsabilité civile, protection juridique et, en propriété par étages, celles de la communauté.
2. Écris à ton assureur pour lui signaler que tu loues l’appartement à des hôtes de vacances : indique le nombre de nuits, les canaux utilisés et le nombre d’hôtes.
3. Demande une confirmation écrite de ce qui est couvert, surtout pour le vol, les dommages causés par les hôtes et la responsabilité civile en tant que propriétaire du bâtiment.
4. Documente l’état de l’appartement avec des photos, avant la saison et après chaque dommage.
5. Précise les règles concernant la caution et les dommages dans tes conditions de réservation. Tu ne peux retenir que le montant du dommage justifié (art. 267 CO).

Qu’est-ce qui varie selon les cantons ?

La principale différence concerne l’assurance bâtiment : là où il existe un établissement cantonal, par exemple à Berne, dans les Grisons ou à Zurich, tu es assuré automatiquement auprès de celui-ci. En Valais, au Tessin et à Genève, tu choisis une compagnie privée. Nous n’avons pas vérifié si l’assurance immobilière cantonale impose des conditions différentes pour la location de courte durée.

Résumé, pas un conseil juridique. Font foi la source officielle indiquée et les règles de ta commune.