Puis-je louer ma résidence secondaire au regard de la LRS ?

Où s’applique la loi sur les résidences secondaires ?

La loi sur les résidences secondaires (LRS) s’applique dans les communes où la part de résidences secondaires est supérieure à 20 % (art. 1 et 6 LRS). L’Office fédéral du développement territorial (ARE) établit cette part chaque année au plus tard le 31 mars, sur la base de l’inventaire des logements de la commune (art. 4 et 5 LRS, art. 2 ORSec). En mars 2026, 331 communes dépassaient le seuil, contre 337 un an plus tôt. Si une commune ne présente pas son inventaire à temps, elle est considérée comme une commune dépassant 20 % (art. 5, al. 2 LRS).

Les communes concernées sont surtout des stations de vacances en montagne, comme Adelboden (66,3 %), Grindelwald (62,8 %), Andermatt (61,6 %) ou Engelberg (55,9 %). Dans des villes comme Zurich, Bâle, Genève ou Lucerne, la loi n’a pas d’incidence. Une résidence principale est un logement où habite au moins une personne domiciliée dans la commune (art. 2, al. 2 LRS). Tout autre logement est considéré comme une résidence secondaire, y compris un logement de vacances loué.

Logement créé selon l’ancien droit : qu’en est-il des logements d’avant le 11 mars 2012 ?

Un logement est réputé créé selon l’ancien droit s’il existait légalement ou avait fait l’objet d’un permis entré en force le 11 mars 2012 (art. 10 LRS). Ce jour-là, le peuple et les cantons ont accepté l’initiative sur les résidences secondaires. Les logements créés selon l’ancien droit sont libres quant à leur utilisation (art. 11, al. 1 LRS) : tu peux les occuper toi-même, les louer à l’année ou les proposer comme logements de vacances. Les règles plus strictes du canton et de la commune restent réservées (art. 3, al. 2 et art. 12 LRS).

Depuis le 1er octobre 2024, tu peux rénover, transformer, démolir et reconstruire un logement créé selon l’ancien droit. Dans la zone à bâtir, la surface utile principale peut augmenter de 30 % au maximum par rapport à sa surface au 11 mars 2012 ; des logements supplémentaires peuvent être créés dans cette limite (art. 11, al. 2 LRS). Au-delà, uniquement si tu déclares le logement comme résidence principale ou comme logement affecté à l’hébergement touristique (art. 11, al. 3 LRS). Selon un rapport spécialisé, un arrêt du Tribunal fédéral d’août 2026 compte aussi dans ces 30 % les espaces communs comme le sauna, la piscine et la salle de fitness (1C_317/2025, Val de Bagnes).

Qu’est-ce qu’un logement affecté à l’hébergement touristique ?

Dans les communes où la part dépasse 20 %, l’autorité n’autorise de nouveaux logements que comme résidences principales ou comme logements affectés à l’hébergement touristique (art. 7, al. 1 LRS). Cela signifie que le logement est mis durablement à la disposition d’hôtes, uniquement pour des séjours de courte durée, aux conditions usuelles du marché et locales (art. 7, al. 2 LRS), sous l’une des deux formes suivantes :

• Logement intégré : le logement se trouve dans le même bâtiment que celui où tu as ta résidence principale (art. 7, al. 2, let. a LRS).
• Établissement d’hébergement organisé : le logement n’est pas adapté à tes besoins personnels et est loué par un établissement qui offre des services de type hôtelier, avec un concept d’exploitation de type hôtelier et une exploitation uniforme (art. 7, al. 2, let. b LRS, art. 4 ORSec).

L’autorité compétente en matière de construction fixe l’affectation dans le permis, et l’office du registre foncier la mentionne au registre (art. 7, al. 3 et 4 LRS). Tu peux aussi utiliser un tel logement comme résidence principale et tu dois le signaler dans les 30 jours (art. 7 ORSec). Le droit fédéral ne précise pas comment une commune vérifie si le logement est « offert durablement ». Pour suspendre une obligation d’affectation à la résidence principale, l’ordonnance exige des annonces régulières aux conditions du marché et aux conditions locales usuelles (art. 9, al. 2 ORSec). Conserve donc soigneusement les annonces, les relevés d’occupation et les décomptes de taxe de séjour.

Obligation d’affectation à la résidence principale : puis-je louer le logement à des vacanciers ?

Non. Si ton logement est soumis à l’obligation d’affectation à la « résidence principale » (art. 7, al. 1, let. a LRS), une personne domiciliée dans la commune doit y habiter. Si tu l’utilises comme logement de vacances, l’autorité te fixe un délai, après quoi elle peut en interdire l’utilisation, le mettre sous scellés et le louer elle-même (art. 17 et 18 LRS). Toute violation intentionnelle est passible d’une peine privative de liberté de trois ans au plus ou d’une peine pécuniaire ; toute violation par négligence est passible d’une peine pécuniaire de 180 jours-amende au plus (art. 21 LRS).

Si tu ne peux temporairement pas respecter l’obligation en raison d’un décès, d’un changement de domicile ou d’un divorce, ou si tu ne trouves personne malgré une annonce publique, l’autorité compétente en matière de construction peut la suspendre sur demande, pour deux ans au plus à chaque fois (art. 14 LRS, art. 8 et 9 ORSec). Le logement doit alors rester prêt à être occupé à tout moment par les personnes intéressées (art. 9, al. 2, let. c ORSec). La décision précise si tu peux le louer pour de courts séjours pendant cette période. Si la part de résidences secondaires de ta commune tombe à 20 % ou moins, l’autorité lève l’obligation sur demande (art. 25, al. 3 LRS).

Qu’est-ce que cela signifie pour toi en tant qu’hôte ?

1. Consulte la liste de l’ARE pour vérifier si ta commune dépasse 20 %.
2. Demande un extrait à l’office du registre foncier et vérifie si une restriction d’utilisation y est inscrite.
3. Vérifie auprès du service des constructions si le logement existait le 11 mars 2012 et si la commune a ses propres règles sur les résidences principales.

Qu’est-ce qui diffère selon les cantons ?

Les cantons et les communes peuvent être plus stricts que la LRS (art. 3, al. 2 et art. 12 LRS). Exemples :

• Grisons : Flims oblige les résidences principales créées selon l’ancien droit à le rester ; Davos vote le 29 novembre 2026 sur des quotas de résidences principales lors de transformations importantes.
• Valais : les grandes stations dépassent largement les 20 %, et tu t’inscris comme loueur auprès de la commune.
• Berne : 43 communes dépassent les 20 %. À Interlaken, depuis le 11 mars 2026, tout changement d’affectation pour une location de courte durée dans les zones d’habitation, mixtes et centrales nécessite un permis de construire.
• Tessin : de nombreuses communes dépassent les 20 %, et la limite de 90 jours prévue par la loi sur l’hôtellerie et la restauration s’applique aussi.
• Genève, Vaud, Zurich, Lucerne : dans les villes, ce sont la protection du logement et les limites de nuitées qui comptent, pas la LRS.

Résumé, pas un conseil juridique. Font foi la source officielle indiquée et les règles de ta commune.