La location d’un appartement de vacances relève-t-elle du bail ou de l’hébergement ?

Que prévoit le Code des obligations ?

Avec le contrat de bail, tu cèdes l’usage d’une chose à l’hôte, qui te verse un loyer en contrepartie (art. 253 CO). Pour les appartements de vacances loués pour trois mois au maximum, les dispositions relatives à la location de locaux d’habitation et commerciaux ne s’appliquent pas (art. 253a, al. 2 CO). Cela concerne notamment :

• la protection contre les loyers abusifs et la formule officielle pour les hausses de loyer (art. 269 ss CO),
• la protection contre les congés et la prolongation du bail (art. 271 ss CO),
• la règle selon laquelle la garantie ne peut pas dépasser trois mois de loyer et doit être déposée sur un compte bloqué (art. 257e CO).

Les règles générales du droit du bail s’appliquent aussi à l’appartement de vacances :

• Tu remets l’appartement à la date convenue, dans un état qui permet l’usage prévu (art. 256, al. 1 CO). Tu ne peux pas déroger à cette règle au détriment de l’hôte dans des conditions préformulées (art. 256, al. 2 CO).
• En cas de défauts, l’hôte peut demander que tu les répares, que tu réduises le prix de manière proportionnelle ou que tu verses des dommages-intérêts (art. 259a CO).
• L’hôte doit utiliser l’appartement avec soin et respecter les autres occupants de l’immeuble et les voisins (art. 257f CO).
• Il doit le rendre dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat. Toute indemnité convenue à l’avance qui dépasse le montant du dommage est nulle (art. 267 CO).
• Le contrat prend fin sans résiliation à la date de départ convenue (art. 266, al. 1 CO).

Aucune forme particulière n’est nécessaire (art. 11 CO). Une confirmation de réservation par e-mail indiquant le prix, les dates et les règles suffit et peut servir de preuve en cas de litige.

Quand s’agit-il d’hébergement ?

Le Code des obligations ne prévoit pas de contrat d’hébergement spécifique. Il règle toutefois la responsabilité des aubergistes qui hébergent des voyageurs : ils répondent des effets apportés par les hôtes, même sans faute, jusqu’à CHF 1'000 par hôte (art. 487 CO). Pour les objets de valeur, leur responsabilité est engagée uniquement en cas de faute ou s’ils en ont accepté la garde (art. 488 CO). La loi ne précise pas si un hôte privé est considéré comme un aubergiste. Plus ton offre ressemble à celle d’un hôtel, plus c’est probable.

Le droit cantonal est plus important : si tu proposes le petit-déjeuner, des repas ou un service en chambre régulier, ton appartement est soumis à la loi sur l’hôtellerie-restauration dans de nombreux cantons. Tu trouveras les détails sur la page Petit-déjeuner et protection incendie.

Hébergement et forfait de ski : s’agit-il d’un voyage à forfait ?

Si tu vends l’appartement avec une autre prestation touristique, comme un transfert ou un forfait de ski, à un prix total, et que l’offre comprend une nuitée, il peut s’agir d’un voyage à forfait (art. 1 de la loi sur les voyages à forfait [LVF]). Est organisateur quiconque organise des voyages à forfait autrement qu’occasionnellement (art. 2). Les obligations d’information et de responsabilité prévues par cette loi s’appliquent alors. Si tu vends uniquement l’appartement et donnes des conseils sur la région, il ne s’agit pas d’un voyage à forfait.

Qu’est-ce que cela implique pour toi ?

• Annulation : La loi ne prévoit pas de règles d’annulation pour les appartements de vacances. Écris tes conditions avant la réservation, sinon elles risquent d’être floues en cas de litige.
• Départ anticipé : Si un hôte part plus tôt, il doit payer le loyer jusqu’à la date de fin convenue, à moins qu’il ne propose un locataire de remplacement acceptable. Tu déduis ce que tu encaisses en relouant le logement ou économises en frais (art. 264 CO).
• Garantie : Pour une location de vacances de trois mois au maximum, tu peux en convenir librement avec l’hôte. Tu ne peux retenir que le montant du dommage justifié (art. 267 CO).
• Défauts : Réagis vite si le chauffage, l’eau chaude ou le Wi-Fi ne fonctionne plus. Sinon, l’hôte peut demander une réduction du prix (art. 259a CO).
• Location saisonnière longue durée : Si tu loues l’appartement pour plus de trois mois, par exemple pour toute la saison d’hiver, de décembre à avril, les règles applicables aux locaux d’habitation s’appliquent.

Qu’est-ce qui change selon les cantons ?

• Valais : Sans prestations similaires à celles d’un hôtel, aucune autorisation n’est nécessaire, mais tu dois t’annoncer à la commune. Si tu proposes un service en chambre régulier ou le petit-déjeuner, tu as besoin d’une autorisation d’exploiter.
• Bâle-Ville : Selon l’inspectorat des constructions et de l’hôtellerie-restauration, une location de courte durée, d’une nuit à trois mois, est considérée comme un usage commercial similaire à celui d’un hôtel ; au-delà de six lits, une autorisation d’exploiter est nécessaire.
• Soleure : L’hébergement à titre professionnel nécessite une autorisation d’exploiter. Il est considéré comme professionnel si tu proposes régulièrement un hébergement ou réalises un chiffre d’affaires annuel supérieur à CHF 10'000.
• Tessin : Les appartements de vacances sans prestations hôtelières sont exemptés de la loi sur l’hôtellerie-restauration jusqu’à 90 jours par année.
• Berne : Les appartements de vacances n’ont pas besoin d’une autorisation d’exercer une activité d’hôtellerie-restauration ; dans les immeubles comprenant au total plus de dix lits, les préfets d’arrondissement exigent une autorisation de changement d’affectation.

Résumé, pas un conseil juridique. Font foi la source officielle indiquée et les règles de ta commune.