Comment calculer le prix de mon appartement de vacances ?

Étape 1 : combien te coûte une nuit ?

Commence par additionner tes frais annuels de location : charges comme l’électricité, le chauffage et Internet, assurance, consommables, remplacement du linge et de la vaisselle, entretien. Divise le total par le nombre de nuits que tu peux raisonnablement louer. Exemple basé sur des estimations : CHF 2'400 de charges, CHF 500 d’assurance et de petits frais, CHF 1'500 d’entretien, soit CHF 4'400 au total. Pour 110 nuits louées, chaque nuit te coûte environ CHF 40, avant même de gagner quoi que ce soit.

À titre de comparaison : les quelque 30'000 annonces Airbnb actives en Suisse ont affiché un taux d’occupation moyen de 39 % au cours des douze mois précédant octobre 2026, avec un prix moyen de CHF 245 par nuit (AirROI). Cette moyenne regroupe des studios en ville et des chalets. Compare plutôt ton logement avec des biens similaires dans ta région.

Étape 2 : inclure la commission de la plateforme

Tu veux recevoir CHF 150 par nuit ? Divise ce montant par (1 moins la commission). Voici les prix selon la plateforme, pour un hôte non assujetti à la TVA :

Le taux indiqué dans ton propre compte fait foi. Chez Booking.com, il dépend du contrat ; Graubünden Ferien indique un taux de 12 %. En Suisse, Airbnb prélève la TVA sur sa commission, même si tu as indiqué un numéro de TVA. Tous les détails sont dans Plateformes et Commission Airbnb 2026.

Étape 3 : le nettoyage final

Facture le nettoyage séparément pour chaque séjour. Ainsi, ton prix par nuit reste comparable dans les résultats de recherche et les courts séjours couvrent leurs frais de nettoyage. Attention : Airbnb applique les 15,5 % à l’ensemble du prix hôte, y compris le nettoyage. Depuis le 29.10.2026, Vrbo prélève aussi 12 % sur les frais facturés par l’hôte, comme le nettoyage. Sur ton propre site, indique de préférence le prix final, nettoyage compris : dans l’hôtellerie et la restauration, les suppléments qui ne peuvent pas être refusés doivent être inclus dans le prix (art. 10, al. 2 OIP). Pour savoir comment fixer le montant, consulte Nettoyage final.

Étape 4 : saison et jours de la semaine

Définis trois ou quatre niveaux de prix, par exemple haute saison, saison, mi-saison et week-end. Dans les appartements de vacances, 58 % des nuitées sont réservées par des personnes vivant en Suisse (OFS 2025 : 4,25 sur 7,37 millions). Consulte donc les vacances scolaires des grands cantons et augmente tes prix aux périodes où ton logement affiche déjà complet longtemps à l’avance.

Étape 5 : nombre minimum de nuits

Chaque séjour implique un nettoyage et un changement de linge. En Suisse, les voyageurs séjournent en moyenne 5,9 nuits dans les appartements de vacances (OFS 2025). Sur des plateformes comme Airbnb et Booking.com, les séjours sont plutôt plus courts : selon Eurostat, la Suisse a compté en 2025 environ 4,11 millions de nuitées louées pour 1,14 million de séjours, soit environ 3,6 nuits par séjour. Un minimum de nuits plus élevé en haute saison et plus bas en mi-saison aide à combler les trous dans le calendrier. Vérifie aussi les règles de ta commune : à Interlaken, un séjour d’au moins trois nuits est obligatoire dans les zones d’habitation.

Étape 6 : vérifier et ajuster

• Si tu n’as pas adapté tes prix après le changement de tarification Airbnb du 13.10.2026, tu gagnes environ 13 à 14 % de moins par nuit. Pour recevoir le même montant qu’avant, augmente tes prix d’environ 16 %.
• Tu peux proposer un prix plus bas en réservation directe que sur Airbnb ou Booking.com : les clauses de parité sont interdites depuis le 1.12.2022 (art. 8a LCD). En savoir plus sur les Réservations directes.
• Vérifie à chaque fin de saison quand les réservations ont été faites. Si une semaine est déjà réservée des mois à l’avance, ton prix était peut-être trop bas.