Lohnt es sich, meine Ferienwohnung zu vermieten?

Was verdienen Ferienwohnungen in der Schweiz?

Laut AirROI gibt es in der Schweiz rund 30'000 aktive Airbnb-Inserate. In den zwölf Monaten bis Oktober 2026 brachten sie im Schnitt CHF 24'600 Umsatz, bei einer Auslastung von 39 Prozent und einem durchschnittlichen Nachtpreis von CHF 245. Die drei Werte sind getrennt gemittelt und passen nicht genau zusammen: 245 mal 142 Nächte wären rund CHF 34'900. Nimm sie als Grössenordnung, nicht als Prognose für deine Wohnung.

Die Nachfrage wächst: Ferienwohnungen kamen 2025 laut BFS auf 7,37 Mio. Logiernächte, 4,3 Prozent mehr als im Vorjahr. Gezählt sind die rund 28'000 Wohnungen, die über Gemeinden, Tourismusbüros oder Plattformen erfasst sind.

Rechenbeispiel: eine Wohnung mit dem Schweizer Durchschnitt

Wir rechnen mit dem AirROI-Durchschnitt und einem Gastgeber ohne MWST-Pflicht, der nur über Airbnb vermietet. Alle Kosten ausser der Airbnb-Gebühr sind Annahmen. Setz deine eigenen Zahlen ein.

Kosten, die du auch ohne Vermietung hast, wie Hypothekarzins, Beiträge an die Stockwerkeigentümer oder die Liegenschaftssteuer, sind hier nicht abgezogen. Deine Zeit für Anfragen, Check-in und Abrechnung auch nicht.

Was bringen Direktbuchungen?

Kommen 30 Prozent des Umsatzes über deine eigene Website und werden per QR-Rechnung bezahlt, fällt die Airbnb-Gebühr nur auf CHF 17'220 an: CHF 2'885 statt CHF 4'122. Das sind rund CHF 1'240 mehr im Jahr, bei gleicher Auslastung. Wie du Direktbuchungen bekommst, steht unter Direktbuchungen.

Welche Steuern fallen an?

• Einkommenssteuer: Mieteinnahmen sind steuerbares Einkommen (Art. 21 DBG). Du ziehst die tatsächlichen Kosten ab oder beim Bund eine Pauschale von 10 oder 20 Prozent des Bruttomietertrags (Art. 32 DBG). Bei 20 Prozent wären das hier CHF 4'920 statt der tatsächlichen Unterhalts- und Versicherungskosten.
• Vermögenssteuer: Die Wohnung zählt zu deinem Vermögen, wie bisher.
• Eigenmietwert: Bis Ende 2028 versteuerst du für die Tage, die du selbst nutzt, einen Eigenmietwert. Ab 2029 fällt er weg, Kantone dürfen aber überwiegend selbst genutzte Zweitwohnungen besteuern. Wer vermietet, ist davon eher nicht betroffen. Mehr unter Steuern und Eigenmietwert.
• Mehrwertsteuer: erst ab CHF 100'000 Umsatz im Jahr (Art. 10 MWSTG), siehe MWST.

Der Grenzsteuersatz von 25 Prozent ist eine Annahme. Je nach Kanton, Gemeinde und Einkommen liegt dein Satz tiefer oder höher.

Wann lohnt es sich eher nicht?

• Du willst die Wohnung in den besten Wochen selbst nutzen. Dann fehlen genau die Nächte mit den höchsten Preisen.
• Die Wohnung hat eine Erstwohnungsauflage, das Stockwerkeigentümer-Reglement verbietet kurze Vermietung, oder deine Lex-Koller-Bewilligung begrenzt die Vermietung. Prüfe Zweitwohnungsgesetz, Stockwerkeigentum und Lex Koller.
• Niemand vor Ort kümmert sich um Schlüssel, Reinigung und Notfälle. Dann kostet eine Agentur einen grossen Teil des Ertrags, siehe Agentur oder selbst.
• Deine Stadt begrenzt die Nächte, etwa auf 90 pro Jahr in Genf oder in der Stadt Luzern für bestimmte Räume. Siehe Genf und Luzern.