Wie berechne ich den Preis für meine Ferienwohnung?

Schritt 1: Was kostet dich eine Nacht?

Zähl zuerst deine Jahreskosten für die Vermietung zusammen: Nebenkosten wie Strom, Heizung und Internet, Versicherung, Verbrauchsmaterial, Ersatz von Wäsche und Geschirr, Unterhalt. Teil die Summe durch die Nächte, die du realistisch vermietest. Beispiel mit Annahmen: CHF 2'400 Nebenkosten, CHF 500 Versicherung und Kleinkram, CHF 1'500 Unterhalt, zusammen CHF 4'400. Bei 110 vermieteten Nächten kostet dich jede Nacht rund CHF 40, bevor du etwas verdienst.

Zum Vergleich: Die rund 30'000 aktiven Airbnb-Inserate in der Schweiz waren in den zwölf Monaten bis Oktober 2026 im Schnitt zu 39 Prozent ausgelastet, bei einem durchschnittlichen Nachtpreis von CHF 245 (AirROI). Das ist ein Mittel über Stadtstudios und Chalets. Vergleiche lieber mit ähnlichen Wohnungen in deinem Ort.

Schritt 2: Die Gebühr des Kanals einrechnen

Willst du pro Nacht CHF 150 auf dem Konto, teilst du durch (1 minus Gebühr). So sieht das je Kanal aus, für einen Gastgeber ohne MWST-Pflicht:

Massgebend ist immer der Satz in deinem eigenen Konto. Bei Booking.com hängt er vom Vertrag ab; Graubünden Ferien dokumentiert 12 Prozent. Airbnb belastet in der Schweiz MWST auf seine Gebühr, auch wenn du eine MWST-Nummer hinterlegt hast. Alle Details stehen unter Plattformen und Airbnb-Gebühr 2026.

Schritt 3: Die Endreinigung

Verrechne die Reinigung als eigene Gebühr pro Aufenthalt. So bleibt dein Nachtpreis in der Suche vergleichbar, und Kurzaufenthalte decken ihre Reinigung selbst. Beachte: Airbnb rechnet die 15,5 Prozent auf den ganzen Gastgeberpreis, also auch auf die Reinigung, und Vrbo nimmt seit 29.10.2026 12 Prozent auch auf Gastgebergebühren wie die Reinigung. Auf deiner eigenen Website zeigst du am besten den Endpreis inklusive Reinigung: Im Gastgewerbe und in der Hotellerie müssen nicht frei wählbare Zuschläge im Preis enthalten sein (Art. 10 Abs. 2 PBV). Wie du den Betrag festlegst, steht unter Endreinigung.

Schritt 4: Saison und Wochentage

Leg drei oder vier Preisstufen fest, zum Beispiel Hochsaison, Saison, Zwischensaison und Wochenende. In Ferienwohnungen stammen 58 Prozent der Logiernächte von Gästen aus der Schweiz (BFS 2025: 4,25 von 7,37 Mio.). Schau dir deshalb die Schulferien der grossen Kantone an, und setz die Preise dort höher, wo deine Wohnung schon früh ausgebucht ist.

Schritt 5: Mindestnächte

Jeder Aufenthalt kostet eine Reinigung und einen Wechsel. Gäste bleiben in Schweizer Ferienwohnungen im Schnitt 5,9 Nächte (BFS 2025), über Plattformen wie Airbnb und Booking.com eher kürzer: Eurostat zählt für die Schweiz 2025 rund 4,11 Mio. vermietete Nächte bei 1,14 Mio. Aufenthalten, also rund 3,6 Nächte pro Aufenthalt. Eine längere Mindestdauer in der Hochsaison und eine kürzere in der Zwischensaison füllen Lücken. Prüfe auch die Regeln deiner Gemeinde: In Interlaken gilt in Wohnzonen ein Mindestaufenthalt von drei Nächten.

Schritt 6: Prüfen und anpassen

• Hast du nach der Airbnb-Umstellung am 13.10.2026 deine Preise nicht angepasst, verdienst du pro Nacht rund 13 bis 14 Prozent weniger. Für die gleiche Auszahlung wie vorher brauchst du etwa 16 Prozent höhere Preise.
• Direkt darfst du günstiger sein als auf Airbnb oder Booking.com: Paritätsklauseln sind seit 1.12.2022 verboten (Art. 8a UWG). Mehr unter Direktbuchungen.
• Schau nach jeder Saison, wann gebucht wurde. Ist eine Woche schon Monate im Voraus weg, war sie vielleicht zu billig.